Huurbescherming

Franchisenemer huurt vaak de bedrijfsruimte van waaruit de franchiseonderneming wordt geëxploiteerd. Als huurder geniet franchisenemer dan de wettelijke huurbescherming.

Een huurovereenkomst bedrijfsruimte kan in principe niet worden beëindigd zonder toestemming van de rechter. De wet biedt bovendien beperkte opzegmogelijheden.

Hoewel in franchiseovereenkomsten soms is bepaald dat het einde van de franchiseovereenkomst ook het einde van de huurovereenkomst betekent, is zo’n bepaling alleen geldig als daarvoor van tevoren toestemming van de rechter is gekregen. De rechter zal alleen toestemmng verlenen als hij van oordeel is dat de franchisenemer geen behoefte heeft aan de huurbescherming en als zijn belangen voldoende zijn gewaarborgd. Dat is bijvoorbeeld het geval als is afgesproken dat de franchisenemer bij het einde van de franchise- en huurovereenkomst zijn investeringen (voor een belangrijk deel) vergoed krijgt.

De huurovereenkomst bedrijfsruimte loopt voor minimaal 5 jaar en wordt nadien automatisch verlengd tot 10 jaar. Na de eerste vijf jaar kan slechts op beperkt aantal gronden worden opgezegd; na 10 jaar zijn er wat meer gronden mogelijk, waaronder een belangenafweging.

Na 10 jaar loopt de huurovereenkomst in principe door voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van minimaal 1 jaar, tenzij partijen langere huur- of opzegperioden overeenkomen na de eerste 10 jaar.

De wet biedt franchisenemer ook de mogelijkheid om de hoogte van de huur eens per vijf jaar te laten toetsen. In een zogenaamde huurprijswijzigingsprocedure kan dan bijstelling van de huurprijs naar het niveau van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfspanden worden gevraagd. Omdat de huur meestal voor minimaal 5 jaar geldt kan het hierbij om grote belangen gaan.

Ontruimingsbescherming

Is de bedrijfsruimte een “niet-winkelruimte” dan is de kans groot dat andere huurbeschermingsregels gelden dan hiervoor beschreven. Bij kantoorruimte bijvoorbeeld bestaat de huurbescherming uit ontruimingsbescherming. De huurder kan, nadat de huur is opgezegd, binnen twee maanden na de einddatum de rechter vragen de ontruiming met maximaal een jaar uit te stellen; dit verzoek kan vervolgens (mits het steeds wordt toegewezen) nog tweemaal worden gedaan zodat de maximaal haalbare ontruimingsbescherming drie jaar beslaat.

Gebonden/ongebonden

De situatie dat franchisenemer huurt van franchisegever maakt bijzonder groot verschil met de situatie dat franchisenemer zelf eigenaar of hoofdhuurder van het bedrijfspand is. In het tweede geval zal – in tegenstelling tot de eerste situatie – franchisenemer veelal niet gehouden zijn het bedrijfspand te verlaten na einde franchiseovereenkomst waardoor de verhouding tussen franchisegever en franchisenemer veel gelijkwaardiger is dan in de eerste situatie. Franchisenemer zou daarom – indien de kans zich voordoet – er alles aan moeten doen om de bedrijfsruimte “in handen” te krijgen door eigenaar of hoofdhuurder te worden. Is dat eenmaal het geval dan moet franchisenemer die positie niet snel uit handen geven.

Het huurrecht is omvangrijk en ingewikkeld en vaak gebonden aan bepaalde procedures en termijnen. Bij twijfel over huurrechtelijke vraagstukken adviseren wij u tijdig advies in te winnen.

Relevante Uitspraken

Het Hof Amsterdam besliste dat geen toestemming wordt verleend voor afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst. Afwijkende bepalingen te nadelig voor huur/franchisenemer o.a. omdat bij einde huur franchisegever het recht heeft om bedrijf franchisenemer te kopen tegen een te lage prijs voor inventaris en verbouwingen en zonder enige vergoeding voor opgebouwde bedrijfsgoodwill. Verzoek toestemming voor afwijkende huurbepalingen afgewezen.

Rechtbank Dordrecht besliste dat wel toestemming wordt verleend voor afwijkend huurbeding inhoudende dat huurovereenkomst automatisch eindigt als franchiseovereenkomst eindigt. Omdat gebleken is dat huurder / franchisenemer zich goed juridisch heeft laten informeren en hij zich bewust is van de risico’s van het afwijkende beding, terwijl voor een investering in apparatuur een terugkoopverplichting is afgesproken met franchisegever, keurt de Rechtbank het afwijkende beding goed.

Hof Den Bosch heeft beslist dat tussen de franchiseovereenkomst en huurovereenkomst een zodanige koppeling bestaat dat een wanprestatie van franchisenemer ten aanzien van de franchiseovereenkomst gelijk ook een wanprestatie ten aanzien van de huurovereenkomst inhoudt, waardoor beide overeenkomsten worden ontbonden.

Hof Den Haag heeft beslist dat de huurovereenkomst eindigt in verband met eindigen franchiseovereenkomst. Franchisenemer mag gehuurde bedrijfsruimte uitsluitend gebruiken voor de exploitatie van de franchiseformule (McDonalds). Nu de franchiseovereenkomst is geëindigd kan franchisenemer verplichtingen uit de huurovereenkomst dus niet meer nakomen en heeft zij geen belang bij voortzeting van de huur.