Actueel

Belangenafweging in voordeel van franchisenemer: C1000 verliest locatie; goodwill toegerekend aan franchisenemer!

4 juli 2011

 

Op 3 mei 2011 heeft het Gerechtshof Leeuwarden beslist dat de hoofdhuurovereenkomst betreffende een C1000 supermarkt wordt beëindigd na afweging van de belangen van de verhuurder (tevens indirect franchisenemer)  tegen de belangen van hoofdhuurder (tevens franchisegever) C1000.

In deze zaak is van belang dat de verhuurder van de bedrijfsruimte tevens (indirect) eigenaar is van de franchiseonderneming waarmee de C1000 supermarkt wordt gedreven. C1000 zit er voor wat betreft de huur van de locatie “slechts” als schakel tussenin; namelijk als hoofdhuurder van die locatie.

Franchisenemer heeft met C1000 een onderhuurovereenkomst gesloten alsmede een samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de exploitatie van de C1000 supermarktformule. Betreffende onderhuurovereenkomst en samenwerkings-overeenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

In deze zaak diende het Gerechtshof te beoordelen of de hoofdhuurovereenkomst met (tussenschakel) C1000 op grond van een afweging van belangen behoort te eindigen of niet, nu deze hoofdhuurovereenkomst inmiddels langer dan 10 jaar had geduurd.

Belangen hoofdverhuurder

De C1000 franchiseondernemer ondervindt op enig moment (ernstige) hinder bij de exploitatie van zijn C1000 supermarkt door de vestiging in de directe nabijheid van een andere C1000 supermarkt. In verband daarmee wordt de hoofdhuurovereenkomst opgezegd door de eigenaar/hoofdverhuurder omdat met het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst ook de onderhuurovereenkomst en de daarmee verbonden samenwerkingsovereenkomst met C1000 zullen eindigen en de betreffende C1000 franchisenemer vervolgens rechtstreeks van de eigenaar kan gaan huren en zijn supermarkt onder een andere supermarktformule kan gaan exploiteren (waarbij hij geen of minder hinder ondervindt van die andere concurrerende C1000 supermarkt).

Belangen hoofdhuurder (C1000)

Tegenover het hiervoor gestelde belang van de franchisenemer heeft C1000 het belang van handhaving van de locatie als C1000 supermarkt en de daarmee gemoeide omzet.

Oordeel Gerechtshof

Na een belangenafweging oordeelt het Gerechtshof dat de belangen van de hoofdverhuurder (tevens indirect franchisenemer) zwaarder wegen dan die van de hoofdhuurder (tevens C1000 / franchisegever). Daarbij spelen de volgende argumenten een doorslaggevende rol voor het Gerechtshof:

1. Franchisenemer is gebaat bij de mogelijkheid van een vrije keuze van de te hanteren supermarktformule, hetgeen door de huurbeëindiging kan worden gerealiseerd.
2. C1000 heeft nagelaten haar (huur)positie te versterken door het supermarktpand niet zelf te kopen toen zij daartoe gelegenheid had; C1000 had zich toen dienen te realiseren dat haar positie als hoofdhuurder/onderverhuurder niet vanzelfsprekend was op het moment dat het supermarktpand eigendom werd van haar onderhuurder c.q. de betrokken franchisenemer.
3. De samenwerkingsovereenkomst tussen C1000 en de franchisenemer heeft inmiddels meer dan 15 jaar geduurd.
4. Gesteld noch gebleken is dat C1000 forse investeringen heeft verricht in het gehuurde pand, zodat niet aannemelijk is dat C1000 door haar gedane huurinvesteringen  moet afschrijven.
5. Met betrekking tot de goodwill merkt het Hof nog het volgende op. C1000 heeft gesteld dat zij bij beëindiging van de huurovereenkomst een schaars vestigingspunt verliest en de door haar in 35 jaar in dat pand opgebouwde goodwill kwijtraakt. Het Hof oordeelt daarover dat C1000 er daarbij aan voorbij gaat dat de goodwill in verband met het vestigingspunt de laatste 15 jaren door franchisenemer is opgebouwd en dat C1000, indien zij het risico van verlies van het vestigingspunt wilde voorkomen, destijds haar maatregelen had moeten nemen door het pand te kopen van de toenmalige eigenaar.

Het Hof stelt vervolgens het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt en het gehuurde door C1000 ontruimt dient te worden nader vast!

De belangenafweging valt in deze zaak duidelijk uit in het voordeel van de verhuurder (tevens indirect franchisenemer). Van belang hierbij is geweest dat de C1000 franchisenemer duidelijk hinder ondervond in zijn marktgebied van een andere C1000 vestiging en voorts dat franchisegever C1000 heeft nagelaten haar eigen huurpositie te versterken door aankoop van het pand toen die mogelijkheid er was.

Ook valt op dat de met de supermarkt opgebouwde goodwill volledig of in overwegende mate aan de franchisenemer/ondernemer  – en dus niet aan franchisegever C1000 – wordt toegerekend voor wat betreft de periode dat de betreffende C1000 franchisenemer de supermarkt heeft geëxploiteerd. Een terechte zaak nu franchisenemer immers (de laatste 15 jaar) de supermarkt heeft geëxploiteerd (en niet franchisegever) en franchisenemer bovendien fees heeft betaald voor het gebruik van de naam en formule C1000!