Actueel

Domino’s Pizza: wel of geen bedrijfsruimte?

20 juli 2011

Het hof in Den Haag heeft recent arrest gewezen in een geschil tussen een Domino’s Pizza franchisenemer en haar verhuurder over de betekenis van hun huurovereenkomst. Eiser in de zaak is een vestigingshouder van een Domino’s Pizza (hierna: franchisenemer). Wederpartij is de verhuurder van de betwiste ruimte (hierna: verhuurder).

De franchisenemer vorderde in eerste instantie een verlaging van de huurprijs, nu de huurprijs die zij moest betalen volgens haar niet in overeenstemming was met andere vergelijkbare detailhandelbedrijfsruimtes in de nabije omgeving. De rechtbank bepaalde echter dat er geen sprake was van een detailhandelsbedrijfsruimte maar van een andersoortige bedrijfsruimte. Daardoor kon ook geen deskundige worden aangewezen door de rechter die de huurprijs zou bepalen. In hoger beroep richtte het hof zich op de vraag of de huurovereenkomst toezag op een detailhandelbedrijfsruimte of niet. De relevante bepalingen in deze zaak waren daarmee als volgt:
1. Onder detailhandelbedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

Om te bepalen of er wel of niet sprake is van een bedrijfsruimte is het beslissend wat partijen, met name met het oog op de inrichting, zich bij het sluiten van de huurovereenkomst hadden voorgenomen. Partijen waren het er in elk geval over eens dat:
• er geen sprake is van een bedrijfsruimte als het bedrijf uitsluitend pizza’s bij klanten bezorgt (“bestel – of bezorgdienst”);
• er wel sprake is van een bedrijfsruimte als de pizza’s niet alleen worden bezorgd maar ook ter plaatse worden verkocht en afgehaald (“bestel – / bezorg – en afhaaldienst”).

De franchisenemer stelt daarop dat geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend aan de huurovereenkomst omdat daarin wordt vermeld dat het gehuurde alleen mag worden gebruikt als “cateringsbedrijf (het bezorgen van maaltijden)”. Franchisenemer stelt dat de door hem vervaardigde plattegrond genoeg duidelijkheid geeft over de bedrijfsvoering, wat volgens haar een bestel – / bezorg – en afhaaldienst inhoudt. Het hof vindt echter dat de plattegrond op meerdere manieren geïnterpreteerd kan worden. Omdat de bewijslast bij de franchisenemer ligt is het feit dat de plattegrond niet doorslaggevend is in het voordeel van de verhuurder. Ook het argument van de franchisenemer dat een afhaalservice een standaard onderdeel is van de Domino’s Pizza franchise acht het hof niet overtuigend. Zelfs al zou een afhaalservice inderdaad een standaardonderdeel vormen, dan nog kon niet worden verwacht van de verhuurder dat zij deze voorkennis zou bezitten en vervolgens ook nog eens als vanzelfsprekend zou beschouwen voor de huurplannen van de franchisenemer. Daarop concludeert het hof dat “het lag op de weg van de [franchisenemer] om helderheid te verschaffen over haar bedoelingen, het ging immers om een door haar te realiseren en te bekostigen verbouwing aan de hand van door in haar opdracht vervaardigde bouwtekeningen en bestek en het betrof de (voorgenomen) bedrijfsvoering van haar onderneming”.

Het onderscheid tussen detailhandelbedrijfsruimte en andersoortige bedrijfsruimtes is van groot belang omdat de eerste andere (en vaak betere) huurbescherming biedt, inclusief de mogelijkheid van huurprijswijziging. Het maakt dus een groot verschil of u nu wel of niet een huurovereenkomst tekent voor een bedrijfsruimte. Mocht u inderdaad een huurovereenkomst sluiten, dan verwacht het hof een zekere mate van oplettendheid en kennis van de huurder door te stellen dat: ’als zakelijke contractspartij kan de [franchisenemer] zich niet verschuilen achter onwetendheid met betrekking tot de betekenis van deze [bedrijfsruimte] terminologie.’
Zorg dus dat u precies weet wat u ondertekent en win bij twijfel advies in vóór het ondertekenen!