Actueel

franchise en huur: huurbescherming van groot belang!

24 augustus 2010

Franchise en huur: afwijken van dwingend huurrecht mogelijk?

Vaak sluiten franchisegever en franchisenemer niet alleen een franchiseovereenkomst maar daarnaast ook een (onder)huurovereenkomst. Omdat franchisegever het vestigingspunt na een eventueel einde van de franchise-/huurrelatie wil behouden, wordt doorgaans een koppeling gemaakt tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst. Doel daarvan is dat steeds wanneer één van beide overeenkomsten zal eindigen, de andere overeenkomst automatisch (van rechtswege) ook eindigt.

Bepalingen in de huurovereenkomst/ franchiseovereenkomst met het doel de beide overeenkomsten parallel te laten lopen, zijn soms in strijd met dwingendrechtelijke wetsbepalingen ter bescherming van huurders van bedrijfsruimte zodat die bepalingen in beginsel nietig zijn.

De wet biedt echter de mogelijkheid om de kantonrechter om goedkeuring van de betreffende bepalingen te vragen. Uitgangspunt daarbij is dat niet ten nadele van de huurder van de beschermende wetsbepalingen kan worden afgeweken, tenzij de wettelijke rechten van de huurder door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast of de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft. De concrete omstandigheden van het geval spelen zodoende steeds een rol

Op 30 juni 2010 heeft de rechtbank Rotterdam beslist op een gezamenlijk verzoek van een franchisenemer en een franchisegever tot goedkeuring van verschillende bepalingen in de franchiseovereenkomst.

In strijd met dwingend recht was dat de huurovereenkomst automatisch en zonder rechtelijke tussenkomst zou eindigen wanneer de franchiseovereenkomst, op welke grond ook, zou eindigen (dus bijvoorbeeld ook indien franchisegever de franchiseovereenkomst (eenzijdig) zou ontbinden). De kantonrechter gaf geen goedkeuring aan deze bepaling omdat de wet een dergelijke afspraak verbiedt.

Daarnaast werd goedkeuring gevraagd voor diverse bepalingen die de rechtsbescherming van franchisenemer als huurder beperkten voor wat betreft opzegtermijnen (de huurovereenkomst eindigde automatisch en ‘met onmiddellijke ingang’ indien de franchiseovereenkomst op die wijze mocht eindigen) en voor wat betreft opzegging door franchisegever/ verhuurder (franchisegever kreeg meer mogelijkheden tot opzegging van de huurovereenkomst dan wettelijk toegestaan).

Voor wat betreft deze bepalingen oordeelde de kantonrechter dat ze de rechten van huurder wezenlijk aantastten en dat bovendien de maatschappelijke positie van huurder – een kleine zelfstandige – niet zodanig was dat hij de bescherming van de wet niet zou behoeven. Kortom: de franchisenemer/ huurder voldeed niet aan de wettelijke voorwaarden voor het goedkeuren van de afwijkende bedingen.

Toch besloot de kantonrechter aan deze bepalingen wel goedkeuring te geven gelet op de concrete omstandigheden van het geval. Ook de franchisenemer/ huurder had er volgens de kantonrechter belang bij dat de huurovereenkomst zou eindigen indien de franchiseovereenkomst dat deed. Franchisenemer mocht namelijk volgens de franchiseovereenkomst geen andere onderneming drijven dan die van franchisegever. Hij zou dus met een onbruikbaar gehuurd pand kunnen eindigen indien de huurovereenkomst niet gelijktijdig zou eindigen.

Bovendien was een compensatieregeling voor franchisenemer overeengekomen voor het geval de franchiseovereenkomst en onderhuurovereenkomst voortijdig zouden eindigen en franchisenemer daardoor geen tijd meer zou hebben om zijn investeringen terug te verdienen. Franchisenemer had zich naar eigen zeggen voorts ook verdiept in de risico’s van de beoogde afspraken en was zich daarvan wel bewust.

Tenslotte woog de kantonrechter mee dat de franchisegever een gerechtvaardigd belang had bij het behoud van het vestigingspunt.

Conclusie: Bepalingen die (het eindigen van) de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst koppelen en in strijd zijn met dwingend recht zijn in beginsel nietig. De kantonrechter kan deze op gezamenlijk verzoek echter goedkeuren. Franchisenemer dient zich zijn positie goed te realiseren; de huurpositie – inclusief huurbescherming – is vaak van groot belang in de franchiserelatie en het zal niet snel in het voordeel van franchisenemer zijn om de huurbescherming op te geven. Indien franchisenemer al zou willen mee werken aan een “gekoppelde” beëindiging van de franchise- en huurovereenkomst dient in elk geval een redelijke vergoeding voor gedane – nog niet terugverdiende – investeringen te zijn geregeld. Win bij twijfel tijdig advies in!