Direct
advies nodig?

Bel de franchisehulplijn 023 - 541 19 27

Of mail

Actueel

Franchisegever schadeplichtig wegens opzegging hoofdhuur!

20 januari 2010

Medio 2010 heeft de rechtbank Dordrecht geoordeeld dat franchisegever (Kruidvat) schadeplichtig is  doordat zij onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van haar onderhuurder / franchisenemer bij de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst.

Kruidvat heeft op enig moment besloten de drogisterijformule “Trekpleister” van de markt te halen. In dat kader heeft zij de (Trekpleister) franchiseovereenkomst en onderhuurovereenkomst met haar franchisenemer opgezegd alsook de hoofdhuurovereenkomst met de hoofdverhuurder van de winkelruimte.

In de (onder)huurovereenkomst met franchisenemer was onder meer bepaald dat deze onverbrekelijk verbonden was met de (Trekpleister) franchiseovereenkomst, dat beëindiging van de franchise- en de huurovereenkomst slechts gelijktijdig kon geschieden, dat opzegging van de franchiseovereenkomst werd beschouwd als opzegging van de huurovereenkomst (en andersom) en dat wanprestatie in de franchiseovereenkomst werd beschouwd als wanprestatie in de huurovereenkomst (en andersom).

In de procedure bij de rechtbank Rotterdam vorderde de franchisenemer onder meer schadevergoeding vanwege het feit dat Kruidvat bij de beëindiging van de hoofdhuur onvoldoende voor de belangen van haar franchisenemer/onderhuurder had gewaakt. Door het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst was namelijk ook de onderhuurovereenkomst geëindigd en kon franchisenemer zijn onderneming aldaar niet meer voortzetten.

Kruidvat beroept zich er onder meer op dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en dat het einde van de franchiseovereenkomst – automatisch – ook het einde van de huurovereenkomst betekent zodat de onderhuurovereenkomst geldig was beëindigd en dus geen plaats is voor schadevergoeding. De rechtbank wijst deze stelling af en stelt eerst vast dat,  ondanks de verwevenheid tussen de franchise- en huurovereenkomst,  geen sprake is van een “gemengde” overeenkomst met eigen (beëindigings)regels maar dat op de huurovereenkomst de (gewone) wettelijke bepalingen van toepassing zijn.

Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de bepalingen die inhouden dat “de huurovereenkomst (automatisch) eindigt als de franchiseovereenkomst eindigt” in strijd is met de geldende huurbeschermingsbepalingen uit de wet en dat voor die afwijkende bepalingen geen voorafgaande toestemming van de kantonrechter is verkregen terwijl dat wel vereist was. Die afwijkende bepalingen, waaronder de koppeling van de gelijktijdige automatische beëindiging tussen franchise en huur, gelden daarom niet. Franchisenemer/onderhuurder kan zich beroepen op de wettelijke huurbescherming.

Uit die huurbescherming volgt dat opzegging van de huurovereenkomst uitsluitend kan plaatsvinden op grond van de in de wet aangegeven gronden. In dit verband beroept Kruidvat zich op de belangenafweging die (volgens haar) in haar voordeel zou moeten uitvallen. De rechtbank is het echter niet eens met Kruidvat en oordeelt het belang van franchisenemer bij voortzetting van de huur groter. Daarbij weegt zij de volgende argumenten:

  • franchisegever was slechts een tussenschakel bij de verhuur van het winkelpand;
  • franchisegever – die de formule van de markt had gehaald – wilde het gehuurde niet zelf gaan gebruiken als verkooppunt;
  • franchisegever kan zich niet beroepen op de door haar zelf gecreëerde situatie van opzegging van de hoofdhuur;
  • franchisenemer heeft groot belang bij voortzetting van de huur in verband met de continuering van zijn bedrijf dat hij al vele jaren aldaar uitoefent;
  • franchisenemer heeft de huur steeds tijdig voldaan en is niet tekort geschoten in de huurverplichtingen;
  • voorzover al sprake zou zijn van wanprestatie in de franchiseovereenkomst (hetgeen niet vast is komen te staan) werkt dat niet door in de huurovereenkomst en levert dat geen geldige reden voor opzegging van de huurovereenkomst op.

Door desondanks de hoofdhuurovereenkomst op te zeggen heeft Kruidvat onzorgvuldig gehandeld jegens franchisenemer en ten onrechte geen rekening gehouden met diens gerechtvaardigde belangen, waaronder het belang voor franchisenemer om ter plaatse onder een andere formule of onder eigen naam haar bedrijf te continueren. Deze mogelijkheid is door de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst door Kruidvat ten onrechte onmogelijk gemaakt. Kruidvat is dientengevolge schadeplichtig.

Conclusie

Opnieuw blijkt uit deze uitspraak dat niet snel de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen kunnen worden doorbroken; zeker niet als geen voorafgaande goedkeuring van de kantonrechter is verkregen en ondanks de bepalingen in de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst dat beide overeenkomsten gelijktijdig zullen eindigen, dat wanprestatie in de ene overeenkomst wanprestatie in de andere oplevert, etc., etc..

Voorts is franchisegever altijd verplicht rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van haar franchisenemer/onderhuurder met het oog op de huurpositie van die franchisenemer en het voortbestaan van de onderneming van die franchisenemer. Doet franchisegever dat niet of onvoldoende dan is zij  aansprakelijk voor alle schade bij franchisenemer, welke schade aanzienlijke kan zijn indien bijvoorbeeld jarenlang opgebouwde goodwill in één klap is verdampt door de opzegging van de (hoofd)huur!

Geschreven door:

Kees Kan

Kees Kan is advocaat sinds 1995. Zijn grote interesse en passie gaat uit naar franchising en alles wat daarmee samenhangt. Kees heeft de afgelopen 20 jaar franchisegevers, franchisenemers en collectieven/ verenigingen van franchisenemers bijgestaan. Zijn praktijk bestaat vrijwel uitsluitend uit franchise gerelateerde advisering. Hij publiceert regelmatig over franchise en verzorgt franchiseworkshops en –seminars. Kees is initiatiefnemer en oprichter van de website www.franchisehulp.nl.

Gepubliceerd op: 20 januari 2010