Actueel

Franchisenemers: check de hoogte van uw huur

31 augustus 2009

Franchisenemers huren vaak van hun franchisegevers een bedrijfsruimte van waaruit de franchisenemer de formule gaat exploiteren. Naast betaling van een eenmalige entreefee en een franchisevergoeding dient de franchisenemer ook huur te betalen aan zijn franchisegever.

Het wil nog wel eens voorkomen dat de franchisenemer meer huur betaalt aan de franchisegever dan de franchisegever betaalt aan degene van wie hij weer huurt. Met andere woorden: de franchisegever verdient op de constructie van onderverhuur aan zijn franchisenemer terwijl de franchisenemer hiervan vaak niet op de hoogte is. Zonder dat de franchisenemer het weet is de huur vaak veel hoger (soms 2x zo hoog) dan de huur die de franchisegever zelf betaalt.

Indien een franchisenemer vermoedt dat hij meer huur voor zijn bedrijfsruimte betaalt dan vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse bestaat op grond van de wet de mogelijkheid om de kantonrechter de huurprijs nader te laten vaststellen. Een nadere huurprijsvaststelling door de rechter kan pas plaatsvinden na afloop van een huurovereenkomst voor bepaalde duur, dan wel indien tenminste 5 jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan.

De franchisegever kan zich tegen een nader huurprijsvaststelling verzetten door te stellen dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst als een geheel dient te worden beschouwd en de overeengekomen huur niet alleen ziet op het ter beschikking stellen van de bedrijfsruimte maar ook op andere zaken, zoals bijvoorbeeld het ter beschikking stellen van roerende zaken of doordat de huur tevens onderdeel is van een vergoedingssysteem. Echter, in beginsel zal de rechter geen rekening houden met de omstandigheid dat partijen een huurprijs zijn overeengekomen die mogelijk niet overeenkwam met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. In beginsel, omdat bijzondere omstandigheden altijd een uitzondering kunnen rechtvaardigen.

Hoe gaat de rechter te werk:

Allereerst dient de kale huurprijs te worden vastgesteld aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving. Vervolgens is de vraag of er een reden is voor een correctie van die huurprijs op grond van hetgeen partijen oorspronkelijk met elkaar zijn overeengekomen. Daartoe is de inhoud van de huurovereenkomst in eerste instantie bepalend.

Indien uit de huurovereenkomst niet kan worden opgemaakt dat de huur tevens op iets anders betrekking heeft dan de kale huurprijs, zal de rechter de huur verlagen tot het niveau van de kale huur van vergelijkbare bedrijfsruimten.

Een franchisegever die van mening is dat de overeengekomen huur tevens op ‘iets anders’ betrekking heeft dan alleen op de kale huurprijs, moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst aangeven wat dan wordt verstaan met dat ‘iets anders’.

Gezien het vorenstaande dient elke franchisenemer te onderzoeken of de door hem aan de franchisegever te betalen huur vergelijkbaar is met de huren van omliggende panden. Indien dat niet het geval is, kan een verlaging van de huur bij de rechter worden gevraagd tenzij in de huurovereenkomst uitdrukkelijk staat vermeld dat de huur niet alleen ziet op de kale huurprijs.