Actueel

Franchisenemers: geef huurbescherming niet prijs!

26 januari 2016

Franchisenemers dienen huurbescherming niet prijs te geven. Zelfs niet als dat kan betekenen dat geen franchiseovereenkomst tot stand komt!

 

De Voorzieningenrechter bij de rechtbank Midden-Nederland heeft recent de ontruiming bevolen tegen een franchisenemer die geen aanspraak kon maken op huurbescherming.

De zaak:

In deze zaak ging het om de IMO Car Wash franchiseformule. Franchisegever Ipic Nederland B.V. geeft autowasstraten in franchise aan haar franchisenemers en exploiteert ook wasstraten in eigen beheer. Tussen franchisenemer en Ipic was één franchiseovereenkomst gesloten waarbij ook een onderhuurovereenkomst was inbegrepen. De huur zag op de locatie bestaande uit een terrein, een wasstraat en een gebouw.

In de franchiseovereenkomst is bepaald:

1. dat deze onlosmakelijk is verbonden met de huur,
2. dat indien de franchiseovereenkomst eindigt ook de huurovereenkomst eindigt en andersom;
3. dat partijen te allen tijde de franchiseovereenkomst mogen beëindigen met een opzegtermijn van één maand in het eerste contractjaar, twee maanden in het tweede contractjaar en drie maanden in het derde en volgende contractjaar
4. dat (alleen) franchisegever (Ipic) bovendien te allen tijde gerechtigd is om de franchiseovereenkomst onmiddellijk te beëindigen met dien verstande dat franchisegever in dat geval een vergoeding zal betalen van één maand nettowinst indien de franchiseovereenkomst in het eerste contractjaar eindigt, twee maanden indien de franchiseovereenkomst in het tweede jaar eindigt en drie maanden indien de franchiseovereenkomst in het derde of volgende contractjaar eindigt.

Aangezien deze bepalingen ten nadele zijn van de franchisenemer / huurder en in strijd zijn met het dwingend wettelijk huurrecht (bedrijfsruimte) hebben partijen tevoren goedkeuring verzocht aan de Kantonrechter te Zwolle-Lelystad voor deze bepalingen. De Kantonrechter heeft de bepalingen goedgekeurd.

In mei 2015 heeft Ipic de franchiseovereenkomst opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. De opzegging vond plaats om bedrijfseconomische redenen waarbij de exploitatie ter plaatse zou worden gestaakt. Drie maanden later is Ipic teruggekomen op deze grond voor opzegging omdat de verhuurder inmiddels bereid was een langjarige huurovereenkomst af te sluiten tegen aanmerkelijk gunstiger voorwaarden. Desalniettemin wenste Ipic de franchiseovereenkomst te beëindigen omdat zij de wasstraat in eigen beheer wilde gaan exploiteren. Ditmaal zegde Ipic zekerheidshalve opnieuw de franchiseovereenkomst per direct op onder aanbieding van een vergoeding van drie maanden netto winst. Franchisenemer verzet zich tegen de opzegging waarna Ipic ontruiming van de locatie vordert in kort geding.

De Voorzieningenrechter:

De Voorzieningenrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is dat de (tweede) opzegging effect heeft gehad. Conform de franchiseovereenkomst kon franchisegever immers te allen tijde onmiddellijk opzeggen, waarbij dan ook een vergoeding van (in dit geval) drie maanden netto winst verschuldigd zou zijn. Nu dit een duidelijke regeling voor opzegging betreft die partijen zijn overeengekomen in de franchiseovereenkomst, kan franchisenemer daartegen (achteraf) geen bezwaren maken. Dat partijen twisten over de hoogte van de verschuldigde vergoeding bij opzegging maakt de opzegging zelf niet ongeldig.

Franchisenemer heeft zich ook beroepen op huurbescherming. De opzegbepalingen en gehanteerde korte opzegtermijn (“per direct”) zijn immers in strijd met de dwingend huurrecht (bedrijfsruimte) en dus vernietigbaar. De Voorzieningenrechter oordeelt echter dat voor die afwijkende bepalingen goedkeuring is gekregen van de kantonrechter te Zwolle-Lelystad. De Voorzieningenrechter overweegt dat moet worden aangenomen dat die goedkeuringsprocedure zorgvuldig is geweest en dat de belangen van franchisenemer/huurder daarbij zijn meegewogen. Aldus zijn de opzegbepalingen geldig en houdt de opzegging van de overeenkomst stand. Franchisenemer wordt veroordeeld de wasstraat binnen 14 dagen te ontruimen en op te leveren aan Ipic.

Commentaar

De huurwet (artikel 7:291 BW e.v.) biedt een uitgebreide bescherming aan de huurder van bedrijfsruimte. Die bescherming ziet op o.m. de duur van de huurovereenkomst (5 + 5 jaar), de opzegtermijnen (minimaal 1 jaar) en opzegformaliteiten. Die bescherming is semi-dwingend, dat wil zeggen dat bepalingen die ten nadele van de huurder afwijken vernietigbaar zijn tenzij van tevoren goedkeuring is gevraagd en gekregen van de kantonrechter. Die goedkeuring wordt alleen gegeven indien

1. het de huurbescherming niet wezenlijk aantast of
2. de huurder de huurbescherming niet nodig heeft gelet op de maatschappelijke positie van partijen.

De kantonrechter te Zwolle-Lelystad heeft goedkeuring verleend voor de afwijkende bedingen in de IMO franchiseovereenkomst. Kennelijk was deze van oordeel dat de zeer ruime opzegmogelijkheden in de franchiseovereenkomst de huurbescherming van franchisenemer niet wezenlijk zouden aantasten (voorwaarde a). Dat oordeel lijkt onjuist. Uit het kort gedingvonnis blijkt dat de franchisenemer per saldo afstand heeft gedaan van elke vorm van huurbescherming. Toen Ipic zeer gunstige huurvoorwaarden bij de hoofdverhuurder had bedongen kon zij immers zonder probleem de franchise- en huurovereenkomst met franchisenemer per direct beëindigen om de exploitatie in eigen beheer over te nemen.

Ook aan de tweede (b) voorwaarde voor goedkeuring (huurder/franchisenemer heeft gezien maatschappelijke positie van partijen huurbescherming niet nodig) lijkt in deze zaak niet te zijn voldaan. Het valt moeilijk in te zien dat franchisenemer/huurder (een éénmanszaak te Lelystad) tegenover franchisegever/verhuurder Ipic Nederland BV (volgens haar eigen website “de grootste carwash firma ter wereld met meer dan 833 locaties ter wereld verspreid over 14 landen”) geen huurbescherming nodig zou hebben.

Eerder verzoeken Ipic Nederland

Vermeldenswaard is nog dat eerdere verzoeken van Ipic Nederland en aspirant franchisenemers om toestemming  voor afwijkende bedingen niet altijd zijn gehonoreerd. Zowel de Kantonrechter te Utrecht (24 juni 2008) als de Kantonrechter te Rotterdam (23 januari 2012) weigerden hun goedkeuring aan deze bedingen. Ook het Gerechtshof Den Bosch overweegt in een arrest van 7 juli 2015 dat de afwijkende bedingen de huurbescherming wezenlijk aantast (en dus toestemming aan Ipic Nederland voor een afwijkend beding zou zijn onthouden)!

Het feit dat beide partijen om goedkeuring verzoeken voor een afwijkend beding is geen reden om die goedkeuring te verlenen. Zelfs indien dat zou betekenen dat een franchise/huurovereenkomst dan niet tot stand zal komen. De rechter dient zelfstandig te toetsen of de huurbescherming niet wezenlijk wordt aangetast en of de maatschappelijke positie van partijen de huurbescherming niet nodig maakt. De wetgever heeft met de voorafgaande goedkeuring juist ook beoogd om huurders tegen zichzelf te beschermen.

Franchisenemers dienen zich de mogelijke gevolgen en risico’s van het opgeven van de wettelijke huurbescherming goed te realiseren. Huurbescherming dient niet  snel te worden prijs gegeven, zelfs als dat betekent dat mogelijk geen franchisesamenwerking tot stand komt. Uit het hier behandelde kort geding vonnis van de Voorzieningenrechter bij de rechtbank Midden-Nederland blijkt waarom!