Actueel

Goodwillvergoeding voor ex-huurder / franchisenemer?

30 september 2010

De franchiserelatie wordt bepaald door meerdere overeenkomsten waaronder meestal een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst. In de franchiseovereenkomst worden de rechten en verplichtingen geregeld met betrekking tot de in franchise gegeven formule. In de huurovereenkomst staan de rechten en verplichtingen met betrekking tot de huur van de winkelruimte van waaruit de franchiseonderneming wordt gedreven.
Indien de franchiseovereenkomst eindigt volgt meestal gelijktijdig of korte tijd nadien ook het einde van de huurovereenkomst. Althans, dit is meestal de bedoeling van partijen.

Het Gerechtshof te Den Haag heeft in 2007 het verzoek van McDonald’s (franchisegever) om de huur van het bedrijfspand (waarin een McDonald’s restaurant werd gedreven) te beëindigen, toegewezen.

De belangenafweging viel daarbij in het voordeel uit van de franchisegever (onder meer) omdat de McDonald’s franchiseovereenkomst niet was verlengd waardoor de vestiging niet langer als McDonald’s restaurant kon worden geëxploiteerd terwijl in de huurovereenkomst was bepaald dat het gehuurde uitsluitend als McDonald’s vestiging mocht worden gebruikt. De betreffende McDonald’s franchisenemer (tevens huurder) had dus geen belang meer had bij voortzetting van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst werd om die reden door het Gerechtshof beëindigd waarbij het Hof ook liet meewegen dat

de gewezen franchisenemer (huurder) op grond van de huurwetgeving een vordering kan instellen voor vergoeding van goodwill en ander voordeel dat na het gedwongen vertrek zou toevallen aan McDonald’s.

Artikel 7:308 BW biedt inderdaad de mogelijkheid aan een vertrekkend huurder om een vergoeding te vorderen van de verhuurder voor “achtergelaten” goodwill (winstcapaciteit) en ander voordeel dat na het einde van de huur aan de verhuurder toevalt. Voorwaarden voor het vorderingsrecht c.q. toewijzing van de vordering zijn:

1. de huurder heeft de huur niet zelf opgezegd of beëindigd en
2. het verhuurde is binnen één jaar na het einde van de huur opnieuw in gebruik genomen voor een gelijksoortig bedrijf als dat van de gewezen huurder (franchisenemer) en
3. het voordeel vloeit niet voort uit de aard of ligging van het verhuurde en
4. het voordeel vloeit niet voort uit aan het verhuurde aangebrachte veranderingen

Voordeel dat voortvloeit uit de aard of ligging van het verhuurde is niet toe te schrijven aan de ondernemer of diens bedrijfsvoering zodat het niet in aanmerking komt. Door de huurder (franchisenemer) aangebrachte veranderingen aan het verhuurde mag (soms: moet!) huurder aan het einde van de huur weg/meenemen zodat deze ook niet voor vergoeding in aanmerking komen. Wordt pas één jaar (of later) na het einde van de huur een gelijksoortig bedrijf in het verhuurde geëxploiteerd dan wordt de achtergelaten goodwill geacht te zijn uitgewerkt en bestaat dus ook geen recht op vergoeding.

Meestal zal franchisegever de winkelruimte zo spoedig mogelijk weer als franchisevestiging in gebruik willen (laten) nemen door een opvolgend franchisenemer of als eigen vestiging. In die gevallen zal de gewezen huurder / franchisenemer dus meestal recht hebben op vergoeding van achtergelaten goodwill en ander voordeel.

Overig voordeel kan bijvoorbeeld bestaan uit geringere aanloop-, acquisitie- en reclamekosten maar ook bijvoorbeeld verhuur of verkoop van het pand tegen gunstigere voorwaarden doordat voorheen een goedlopende onderneming was gevestigd.

De gewezen huurder moet bewijzen dat sprake is van achtergelaten goodwill of overig voordeel dat aan zijn onderneming of ondernemersactiviteiten kan worden toegeschreven.

De vergoeding wordt naar billijkheid berekend. Voor wat betreft de berekening van de goodwill vergoeding is van belang welke gebruiken in de betreffende branche bestaan.

Ook de onderhuurder aan wie bevoegd is onderverhuurd kan de vergoeding vorderen.

In de gepubliceerde jurisprudentie zijn bijzonder weinig uitspraken bekend waarin een vergoeding op grond van artikel 7:308 BW is gevorderd. Deze bepaling lijkt (ten onrechte) in een “vergeethoek” terecht te zijn gekomen, mogelijk doordat het begrip “goodwill” door de wet niet nader is gedefinieerd waardoor onzekerheid kan bestaan over de hoogte van de “naar billijkheid” te bepalen goodwillvergoeding. De in de betreffende branche gebruikelijke goodwill berekeningen kunnen die onzekerheid m.i. (deels) wegnemen. Een rechter zal zich bij de vaststelling van de vergoeding naar verwachting immers laten leiden of laten voorlichten door terzake deskundigen.

Artikel 7:308 BW biedt aan een gewezen huurder c.q. franchisenemer dus een goede mogelijkheid om een vergoeding voor achtergelaten goodwill en ander voordeel (terug) te vorderen bij de verhuurder / franchisegever. Zowel franchisenemers als franchisegevers zouden zich bij overleg en onderhandelingen over de afwikkeling van franchiserelaties zich van deze mogelijkheid c.q. dit risico goed bewust moeten zijn!

– dit artikel werd eveneens geplaatst in Franchise+