Actueel

Hof Amsterdam: franchisenemer geen huur verschuldigd!

17 december 2010

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 12 oktober 2010 geoordeeld dat een franchisenemer geen huur verschuldigd is voor het bedrijfspand waarin hij gedurende vijf maanden zijn franchiseonderneming heeft geëxploiteerd.

In maart 2004 hebben partijen een franchiseovereenkomst gesloten waarbij onder meer is afgesproken dat de franchisenemer gebruik mocht gaan maken van een bedrijfspand dat werd gehuurd (hoofdhuur) door de franchisegever.

In het kader van de (onder)huur door franchisenemer van franchisegever is afgesproken dat indien franchisenemer per 1 januari 2005 een huurovereenkomst voor 5 jaar of langer aangeboden zou krijgen, de franchisenemer tevens huur voor de periode maart 2004 tot 1 januari 2005 verschuldigd zou zijn. Zou per 1 januari 2005 geen nieuwe huurovereenkomst worden gesloten dan zou franchisenemer geen huurpenningen verschuldigd zijn voor de periode maart 2004 – 1 januari 2005.

Voorgaande afspraken zijn vastgelegd in een (enkele) email uit maart 2004 van franchisegever aan franchisenemer; er is geen schriftelijke (onder)huurovereenkomst gesloten.

De franchisenemer heeft zijn intrek genomen in het pand maar heeft kort daarop, namelijk op 31 augustus 2000, de franchiseovereenkomst ontbonden. De rechter heeft later geoordeeld dat deze ontbinding gerechtvaardigd was.

Franchisegever heeft vervolgens achterstallige huur gevorderd over 2004 onder meer omdat volgens haar:

• – door de voortijdige ontbinding van de franchiseovereenkomst de “gratis huurperiode” was vervallen
• – het niet tot stand komen van een nieuwe (onder)huurovereenkomst was gelegen in de risicosfeer van de franchisenemer.

Beide argumenten falen volgens eerst de Kantonrechter en vervolgens het Hof.

Het Hof oordeelt dat de enige afspraak die partijen hebben gemaakt met betrekking tot het gebruik van het bedrijfspand was vastgelegd in eerder vermelde email uit maart 2004. Die afspraak komt erop neer dat geen huur verschuldigd zou zijn indien er per 1 januari 2005 geen nieuwe huurovereenkomst tot stand zou komen. Vast staat dat er geen nieuwe (onder)huurovereenkomst tot stand is gekomen. Nu partijen voorts geen nadere afspraken hebben gemaakt voor de situatie dat de franchiseovereenkomst voortijdig zoud worden ontbonden, gelden (uitsluitend) de afspraken uit de email van maart 2004.

Voorts heeft franchisegever gesteld dat wel degelijk een huurovereenkomst aan franchisenemer zou zijn aangeboden maar dat franchisenemer die huurovereenkomst (ten onrechte?) heeft geweigerd te tekenen. Franchisenemer heeft dit betwist en gesteld dat haar nooit een (onder)huurovereenkomst is aangeboden en dat ook nooit is onderhandeld over een (onder)huurovereenkomst. Franchisegever heeft vervolgens getuigen gehoord om bewijs van haar stellingen te leveren.

Het Hof oordeelt dat de getuigenverklaringen namens de franchisegever niet voldoende eenduidig zijn waardoor niet is komen vast te staan dat de concept huurovereenkomst aan franchisenemers is toegezonden. Aldus is niet komen vast te staan dat überhaupt een huurovereenkomst aan franchisenemer is aangeboden. Reeds daarom oordeelt het Hof dat de vraag of de huurovereenkomst door toedoen van de franchisenemer niet tot stand is gekomen relevantie mist.

N.B.:

Dit arrest toont aan dat het van groot belang is om afspraken schriftelijk vast te leggen, deze eenduidig vast te leggen en goed (van tevoren) na te denken over eventueel voorkomende situaties en daarin bij het vastleggen van de afspraken te voorzien.

Tenslotte toont het arrest aan hoe belangrijk het is om bij het inschatten van proceskansen vooral ook mee te wegen welke partij mogelijk een bewijsopdracht zal krijgen en of dat bewijs voor handen is.

Overigens zou in deze casus – indien (toch) zou zijn geoordeeld dat de franchisenemer wel degelijk een huurovereenkomst was aangeboden – van belang zijn geweest het feit dat franchisenemer de franchiseovereenkomst gerechtvaardigd had ontbonden; zelfs indien de (nieuwe) huurovereenkomst haar (vervolgens) wel zou zijn aangeboden was zij – bij gebreke van het voortduren van de franchiseovereenkomst – waarschijnlijk gerechtigd om de huurovereenkomst niet te sluiten en zou zij derhalve ook dan waarschijnlijk geen huurpenningen verschuldigd zijn geweest over 2004!