Actueel

Hof Den Bosch: Uitbreiding gerealiseerd door huurder: geen huurprijsverhoging!

22 maart 2011

Het Hof Den Bosch heeft 8 maart 2011 geoordeeld dat een door huurder gerealiseerde uitbreiding van een gehuurde winkelruimte buiten beschouwing moet blijven bij een rechterlijke huurprijsvaststelling.

Een huurder (tevens: supermarktondernemer) heeft in 1968 een perceel gehuurd van 1.165m2 van verhuurder. Op dat perceel bevond zich bij aanvang een winkelruimte met 650m2 vloeroppervlakte; het overige deel (515m2) was bij aanvang onbebouwde grond. De winkelruimte is geëxploiteerd als supermarkt.

In de loop van de jaren heeft de huurder de onbebouwde grond bebouwd en bij de winkelruimte getrokken. Daardoor is de bestaande gehuurde winkelruimte uitgebreid met 515 m2 tot in totaal 1.165 m2 vloeroppervlakte. De uitbreiding is volledig door huurder bekostigd.

De huurprijs was sinds aanvang van de huur (1968) – behoudens jaarlijkse indexering – nimmer verhoogd.

De verhuurder heeft in 2005 aan de rechtbank Breda verzocht om benoeming van een deskundige teneinde advies te krijgen omtrent de door verhuurder gewenste (aanzienlijke) verhoging van de huurprijs. De drie door de rechtbank benoemde deskundigen zijn bij hun advies omtrent de huurprijs vervolgens uitgegaan van de bij aanvang aanwezige vloeroppervlakte van 650m2 en hebben geen rekening gehouden met de door huurder gerealiseerde uitbreiding van 550m2.

Verhuurder heeft vervolgens aan de rechtbank (kantonrechter) verzocht om de huurprijs vast te stellen en daarbij wel rekening te willen houden met de aangebouwde 515m2 winkelruimte.

De rechtbank heeft bij de huurprijsbepaling geen rekening gehouden met de uitbreiding.

In hoger beroep bekrachtigt het Hof dit onderdeel van het vonnis van de rechtbank Breda.

Uitgangspunt volgens de wet (7:303 lid 3 BW) is immers dat een verbetering aan het gehuurde – waaronder ook valt de gerealiseerde uitbreiding van 515m2 – die volledig door de huurder is bekostigd, buiten aanmerking dient te blijven bij de rechterlijke huurprijsvaststelling. Aangezien de uitbreiding hier door de (vorige) huurder  is bekostigd mag met die uitbreiding dus geen rekening worden gehouden bij de bepaling van de huurprijs.

Verhuurder beroept zich dan nog op “de bijzondere geschiktheid“van het gehuurde bij aanvang van de huur waardoor het gehuurde met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten was voor het doel waarvoor het is verhuurd, te weten supermarktwinkel. Die uitbreidingsmogelijkheid zou daarom volgens verhuurder wel van invloed moeten zijn bij de huurprijsbepaling.

Het Hof verwerpt ook dit argument van verhuurder omdat geen sprake is van een situatie dat met betrekkelijk geringe kosten de uitbreiding is of kon worden  gerealiseerd; verhuurder levert daarvan ook geen bewijs. Het is volgens het Hof onaannemelijk dat de uitbreiding van de winkel met 515m2 vloeroppervlak destijds tegen geringe kosten heeft plaats gevonden.

Tenslotte beroept verhuurder zich nog – eveneens tevergeefs – op de redelijkheid en billijkheid op grond waarvan het onaanvaardbaar zou zijn om de uitbreiding ad 515m2  buiten beschouwing te laten. Verhuurder voert daarbij aan:

• – bij contractsluiting (1968) waren partijen zich bewust van de mogelijkheid van uitbreiding;
• – het oppervlak van 1165 m2 is cruciaal voor de supermarkt;
• – niet de huidige huurder maar diens rechtsvoorganger heeft de uitbreiding gerealiseerd;
• – de huidige huurder heeft bij de overname van de supermarkt geen vergoeding betaald voor de uitbreidingsinvestering althans deze investering is inmiddels afgeschreven en staat in geen verhouding tot het huurprijsvoordeel van ± 75.000 euro per jaar dat huurder al jaren heeft.

Het Hof acht voormelde omstandigheden niet relevant.

Waar het om gaat is of het gehuurde perceel een huurwaarde verhogende factor bezit vanwege de mogelijkheid tot relatief goedkope supermarktuitbreiding (met 515m2) dat wil zeggen: met geringe bouwkosten. Daarvan is geen sprake dus dient de door de (rechtsvoorganger van) huurder zelf gerealiseerde uitbreiding voor wat betreft de huurprijsbepaling buiten beschouwing te blijven. De door verhuurder vermelde omstandigheden maakt dat niet anders!

Conclusie:

Uitbreidingen aan gehuurde bedrijfsruimten die door huurders zelf zijn gerealiseerd en waarbij de kosten (grotendeels) zelf door huurder zijn gedragen kunnen nooit leiden tot een verhoging van de huurprijs, ook niet via een gerechtelijke huurprijsbepaling, tenzij de uitbreiding tegen relatief geringe kosten is of kon worden gerealiseerd. Het maakt daarbij niet uit of de uitbreiding is gerealiseerd door een rechtsvoorganger van de bestaande huurder. Het kan voor huurder / franchisenemer dus zeer de moeite lonen om na te gaan of er aanpassingen / uitbreidingen in het verleden hebben plaats gevonden aan het gehuurde en zoja of die door de destijds hurende partij zijn betaald!