Actueel

Hof Den Haag: huurder bedrijfsruimte dient zich te houden aan de exploitatieplicht uit de huurovereenkomst

19 juni 2012

 

Het hof in Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan in een zaak waarin de hoofdfranchisenemer failliet gaat en de franchisegever vervolgens een huurovereenkomst aangaat voor een winkelruimte van gefailleerde. Op deze manier kan een derde (hierna: X) die in het gehuurde een winkel exploiteerde het gehuurde behouden, ondanks het faillissement van de vorige hoofdverhuurder. De franchisegever wordt daarbij de nieuwe hoofdverhuurder en X blijft onderhuurder.

Huurovereenkomst

Deze huurovereenkomst wordt vervolgens gesloten voor de duur van zes jaren met het recht tot onderverhuur en onder de voorwaarde dat het gehuurde enkel zal worden gebruikt als een winkelruimte voor de verkoop van keukens, badkamers en garderobes onder de formulenaam van de franchisegever. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing. Hierin is een boetebepaling opgenomen waarbij een huurder, nadat hij in gebreke is gesteld en alsnog de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, een boete verbeurt van € 250,- voor elke dag dat hij zijn verplichtingen niet nakomt (zie artikel 34 van de Algemene Bepalingen).

Exploitatie

X heeft na het faillissement van de hoofdfranchisenemer de exploitatie van de bedrijfsruimte voort te zetten. Helaas vallen de omzetten tegen waarop X in het voorjaar van 2011 besluit de exploitatie te stoppen. Hierop meldt de franchisegever op 7 maart 2011 per e-mail aan de eigenaar van de bedrijfsruimte dat zij helaas genoodzaakt zijn om de winkel te sluiten wegens tegenvallende resultaten en dat het in het belang van beide partijen is om zo snel mogelijk een nieuwe huurder te vinden. De verhuurder stelt in zijn reactie per brief op 12 mei 2011 dat de huurder een verantwoordelijkheid heeft om de winkel te exploiteren conform de huurovereenkomst. Als de huurder niet aan deze verplichting voldoet dan zal zij een beroep doen op de boetebepaling van de Algemene Bepalingen, aldus de verhuurder.

Na overleg besluiten partijen op 10 juni 2011 dat hun aanspraken over en weer voor de periode van zes maanden worden bevroren, zodat de franchisegever gedurende die zes maanden op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. Deze wordt niet gevonden.

Kort geding

De verhuurder start daarom na verloop van de zes maanden een kort geding en vordert onder meer dat de franchisegever de bedrijfsruimte weer gaat exploiteren. Deze vordering wordt door de kantonrechter toegewezen, waarbij de dwangsom wordt vastgesteld op € 2.500,- per dag, tot een maximum van € 150.000,-.

Hoger beroep kort geding

De franchisegever gaat in hoger beroep en vordert vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. Zij betwist in hoger beroep niet dat zij contractueel verplicht is om het gehuurde te exploiteren maar wel dat ‘handhaving van de exploitatieplicht onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.’ De rechter oordeelt in hoger beroep dat, alhoewel de franchisegever toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst wat betreft de exploitatieverplichting, zij niet kan beslissen of hier sprake is van een rechtsgeldig beroep op de redelijkheid en billijkheid. De rechter bedoelt hiermee dat een zaak zoals bovenstaand zich niet leent voor een kortgedingprocedure. Partijen kunnen eventueel een bodemprocedure starten.

Conclusie

Ook een franchisenemer kan in eenzelfde soort situatie worden gehouden om alsnog zijn winkel verder te exploiteren. Een nieuwe huurder aandragen kan een oplossing bieden maar dit kan lastig  zijn in het huidige economische klimaat. Doordat de franchisegever er niet in slaagde een nieuwe huurder te vinden startte de verhuurder in deze zaak een kort geding. In het daaropvolgende oordeel van de rechter volgde hij strikt de huurovereenkomst door te stellen dat de exploitatie moest worden hervat, onder last van een dwangsom, omdat de exploitatieverplichting deel uitmaakte van de huurovereenkomst.

Het is daarom raadzaam om ruimere afspraken te maken over de bestemming van een bedrijfsruimte bij een huurovereenkomst indien mogelijk, zodat bij tegenvallende resultaten wellicht een andere bedrijfsvoering kan worden gestart of toch een nieuwe huurder kan worden gevonden.