Huurbescherming franchisenemer

Franchisenemer huurt vaak de bedrijfsruimte van waaruit de franchiseonderneming wordt geëxploiteerd. Als huurder geniet franchisenemer dan de wettelijke huurbescherming.

Een huurovereenkomst bedrijfsruimte kan in principe niet worden beëindigd zonder toestemming van de rechter. De wet biedt bovendien beperkte opzegmogelijheden.

Hoewel in franchiseovereenkomsten soms is bepaald dat het einde van de franchiseovereenkomst ook het einde van de huurovereenkomst betekent, is zo’n bepaling alleen geldig indien daarvoor voorafgaande toestemming van de rechter is gekregen. De rechter zal alleen toestemming verlenen als hij van oordeel is dat de franchisenemer geen behoefte heeft aan de huurbescherming en als zijn belangen voldoende zijn gewaarborgd. Dat is bijvoorbeeld het geval als is afgesproken dat de franchisenemer bij het einde van de franchise- en huurovereenkomst zijn investeringen (voor een belangrijk deel) vergoed krijgt.

De huurovereenkomst bedrijfsruimte loopt voor minimaal 5 jaar en wordt nadien automatisch verlengd tot 10 jaar. Na de eerste vijf jaar kan slechts op beperkt aantal gronden worden opgezegd (slecht huurderschap of dringend eigen gebruik); na 10 jaar zijn er meer opzeggronden mogelijk, waaronder de opzegging na een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder tegen die van de huurder.

Na 10 jaar loopt de huurovereenkomst in principe door voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van minimaal 1 jaar, tenzij partijen langere huur- of opzegperioden overeenkomen na de eerste 10 jaar.

De wet biedt franchisenemer ook de mogelijkheid om de hoogte van de huur eens per vijf jaar te laten toetsen. In een zogenaamde huurprijswijzigingsprocedure kan dan bijstelling van de huurprijs naar het niveau van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfspanden worden gevraagd. Omdat de huur meestal voor minimaal 5 jaar geldt kan het hierbij om aanzienlijke geldbedragen gaan.

Ontruimingsbescherming

Is de bedrijfsruimte een “niet-winkelruimte” dan is de kans groot dat andere huurbeschermingsregels gelden dan hiervoor beschreven. Bij kantoorruimte bijvoorbeeld bestaat de huurbescherming uit zogenaamde “ontruimingsbescherming”. De huurder kan, nadat de huur is opgezegd, binnen twee maanden na de beoogde einddatum de rechter vragen de ontruiming met maximaal een jaar uit te stellen; dit verzoek kan vervolgens (mits het steeds wordt toegewezen) nog tweemaal worden gedaan zodat de maximaal haalbare ontruimingsbescherming drie jaar beslaat.

Gebonden/ongebonden

De situatie dat franchisenemer huurt van franchisegever maakt bijzonder groot verschil met de situatie dat franchisenemer zelf eigenaar of hoofdhuurder van het bedrijfspand is. In het laatste geval zal – in tegenstelling tot de eerste situatie – franchisenemer veelal niet verplicht zijn het bedrijfspand te verlaten na einde franchiseovereenkomst. De positie van franchisenemer is in die situatie veel sterker dan wanneer franchisenemer huurt van franchisegever en bij het einde van de franchiseovereenkomst wèl het gehuurde moet verlaten. Mocht de kans zich voor franchisenemer voor doen om de locatie “in handen te krijgen” en mocht dit financieel ook haalbaar en verantwoord zijn dan is het meestal aan te raden om die kans te grijpen en de locatie te verwerven. Is de locatie éénmaal verkregen dan doet franchisenemer er verstandig aan om die positie niet snel uit handen geven.

Het huurrecht is omvangrijk en ingewikkeld en vaak gebonden aan bepaalde procedures en termijnen. Bij twijfel over huurrechtelijke vraagstukken adviseren wij u tijdig advies in te winnen.

Relevante Uitspraken

Het Hof Amsterdam besliste dat geen toestemming wordt verleend voor afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst. Afwijkende bepalingen te nadelig voor huurder/franchisenemer o.a. omdat bij het einde van de huur de franchisegever het recht heeft om het bedrijf van franchisenemer te kopen tegen een te lage prijs voor inventaris en verbouwingen en zonder enige vergoeding voor opgebouwde bedrijfsgoodwill. Verzoek toestemming voor afwijkende huurbepalingen afgewezen.

Rechtbank Dordrecht besliste dat wel toestemming wordt verleend voor afwijkend huurbeding inhoudende dat huurovereenkomst automatisch eindigt als franchiseovereenkomst eindigt. Omdat gebleken is dat huurder / franchisenemer zich goed juridisch heeft laten informeren en hij zich bewust is van de risico’s van het afwijkende beding, terwijl voor een investering in apparatuur een terugkoopverplichting is afgesproken met franchisegever, keurt de Rechtbank het afwijkende beding goed.

Hof Den Bosch heeft beslist dat tussen de franchiseovereenkomst en huurovereenkomst een zodanige koppeling bestaat dat een wanprestatie van franchisenemer ten aanzien van de franchiseovereenkomst gelijk ook een wanprestatie ten aanzien van de huurovereenkomst inhoudt, waardoor beide overeenkomsten worden ontbonden.

Hof Den Haag heeft beslist dat de huurovereenkomst eindigt in verband met eindigen franchiseovereenkomst. Franchisenemer mag gehuurde bedrijfsruimte uitsluitend gebruiken voor de exploitatie van de franchiseformule (McDonalds). Nu de franchiseovereenkomst is geëindigd kan franchisenemer verplichtingen uit de huurovereenkomst dus niet meer nakomen en heeft zij geen belang bij voortzeting van de huur.