Actueel

Huurbescherming franchisenemers een dode letter?

31 mei 2016

 

De Kantonrechter bij de rechtbank Midden-Nederland heeft een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding gehonoreerd. Feitelijk heeft de franchisenemer geen huurbescherming.

Franchisegever (Emté, de supermarkt franchiseformule van Sligro) en een Emté franchisenemer verzoeken gezamenlijk goedkeuring van een van de huurwet afwijkend beding in de huurovereenkomst.

In de huurwet zijn dwingende bepalingen opgenomen die dienen ter bescherming van de positie van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte. De meeste van die bepalingen betreffen opzeggings- en beëindigingsbepalingen. Huurovereenkomsten zijn aan (minimale) termijnen gebonden (5 + 5 jaar) terwijl opzegging slechts op een beperkt aantal gronden mag met inachtneming van minimale opzegtermijnen (1 jaar).

Emté en franchisenemer willen in het kader van hun voorgenomen samenwerking (exploitatie door  franchisenemer van een Emté supermarkt in het te huren pand) een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst sluiten. Goedkeuring wordt (o.m.) gevraagd voor de bepaling dat verhuurder (Emté) na 15 jaar de huur mag opzeggen op grond van dringend eigen gebruik zonder dat huurder zich hiertegen zal verzetten mits uiterlijk 2 jaar tevoren medegedeeld (aangetekende brief). Dit alles met dien verstande dat verhuurder in dat geval aan franchisenemer een vergoeding voor goodwill ter hoogte van 4x de weekomzet zal betalen en activa en courante voorraad bij het einde van de huurovereenkomst van franchisenemer zal overnemen.

De Kantonrechter stelt vast dat de bepaling enerzijds de rechten van huurder / franchisenemer wezenlijk aantast (geen rechterlijke toets mogelijk bij opzegging na 15 jaar) maar anderzijds deze aantasting wordt gecompenseerd door de lange duur van de huurovereenkomst (15 jaar in plaats van 5 + 5), de ruime opzegtermijn van 2 jaar (in plaats van de wettelijke opzegtermijn van 1 jaar) en de regeling omtrent de vergoedingen aan het einde van de huur (goodwillvergoeding en overname van activa en voorraad).

Voorts vragen partijen toestemming voor de bepaling dat het einde van de franchiseovereenkomst automatisch het einde van de huurovereenkomst betekent, zonder dat in dat geval aan de wettelijke huurbeschermingsbepalingen (opzeggingsvereisten en minimale termijnen) wordt voldaan. Wel wordt daarbij afgesproken dat indien franchisegever Emté de franchiseovereenkomst opzegt of beëindigt dit altijd aan de rechter wordt voorgelegd ter beoordeling van de rechtsgeldigheid van de beëindiging.

De Kantonrechter stelt vast dat ook deze bepaling een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder betreft. Anderzijds overweegt de Kantonrechter dat de afspraak dat een eventuele opzegging of beëindiging door franchisegever Emté van de franchiseovereenkomst (met als consequentie het automatisch eindigen van de huurovereenkomst) ter goedkeuring aan de rechter zal worden voorgelegd, betekent dat de franchisenemer de rechterlijke bescherming als huurder niet mist.

Alles afwegende overweegt de Kantonrechter dat de rechten van de huurder / franchisenemer niet wezenlijk worden aangetast en dat de goedkeuring voor de afwijkende bedingen kunnen worden verleend.

Interessant is nog te vermelden dat de Kantonrechter nadrukkelijk overweegt dat het enkele feit dat het verzoek om toestemming door beide partijen (verhuurder / huurder) wordt ingediend niet betekent dat er geen rechterlijke toets meer nodig is. De wetgever heeft bepaald dat ook in dat geval de rechter ambtshalve dient te beoordelen of de afwijkende bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten; is dat wel het geval dan moet de toestemming worden onthouden ook al wordt toestemming verzocht door beide partijen.

Uit de verleende toestemming blijkt dat in franchiseverhoudingen de aard van de franchiseovereenkomst zwaarder lijkt te wegen dan de aard van de huurovereenkomst. Immers met deze toestemming (einde franchiseovereenkomst betekent einde huurovereenkomst) zal een franchisegever die de samenwerking wil beëindigen deze beëindiging via de franchiseovereenkomst kunnen trachten te bewerkstelligen; het einde van de huur volgt dan vanzelf.

De franchiseovereenkomst is – anders dan de huurovereenkomst met de wettelijke huurbescherming – geen bijzondere overeenkomst die afzonderlijk in de wet is geregeld. De franchiseovereenkomst kent dan ook geen bijzondere wettelijke beëindigingsbepalingen of bescherming voor franchisenemer. Het zal in de regel (veel) eenvoudiger zijn om de franchiseovereenkomst te beëindigen dan de huurovereenkomst. Met de goedkeuring van de “koppelingsbepaling” (einde franchiseovereenkomst = einde huurovereenkomst) wordt in feite de wettelijke huurbescherming van franchisenemer weggenomen. De positie van een hurende franchisenemer is daarmee extra kwetsbaar!

Tenslotte overweegt de kantonrechter nog in een enkele zin dat een franchisenemer “nauwelijks een eigen bedrijfsdebiet opbouwt, gebonden als hij is aan de bedrijfsformule van Emté”. Dat lijkt een volstrekt onjuiste overweging die voorbij gaat aan het wezen van franchise en de inspanningen en bijdragen van franchisenemers aan de lokale en landelijke bekendheid van de formule en franchiseorganisatie. Niet voor niets hebben veel franchiseformules (in binnen- en buitenland) uitgebreide goodwill-regelingen in hun franchiseovereenkomsten staan. Franchisenemer betalen ook voor de goodwill bij aanvang (entreefee) en gedurende de franchise (doorlopende franchisefee) en bouwen zelfstandig mee aan die goodwill door een succesvolle plaatselijke exploitatie. Ook in deze zaak spreken partijen een goodwill vergoeding bij het einde van de samenwerking af.