Actueel

Huurders bedrijfspand hebben uitzicht op meer bescherming!

4 oktober 2011

Op 13 april 2011 heeft de kantonrechter te s-Gravenhage  geoordeeld dat, toen een huurder weigerde mee te werken een redelijk renovatievoorstel, dit geen grond was voor ontbinding van de huurovereenkomst. Huurders, vaak ook franchisenemers, worden echter vaak opgeschrikt met verhuurders die de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik te weten renovatie van het pand waarin de huurder gevestigd is. Het is tegenwoordig betrekkelijk makkelijk voor een verhuurder om via deze weg de huurovereenkomst te ontbinden.

Op 27 september 2011 hebben kamerleden van de Tweede Kamer een wetsvoorstel ingediend dat ziet op deze problematiek van de huurder. Op grond van het wetsvoorstel zal het voortaan niet meer makkelijk zijn voor verhuurders om de huurovereenkomst te laten beëindigen op grond van ‘dringend eigen gebruik’ te weten renovatie. Indien het wetsvoorstel wordt doorgevoerd zal, indien de verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik (te weten renovatie), de rechter een belangenafweging moeten maken waarbij eveneens de belangen van de huurder worden meegewogen.

De zaak:
In de zaak die speelde voor de kantonrechter te ’s-Gravenhage ging het om een huurder die een pizzeria exploiteerde in een winkelcentrum. De verhuurder was eigenaar van het gehele winkelcentrum en exploiteerde daarnaast een supermarkt in het winkelcentrum. Het winkelcentrum was verouderd en er was last van hangjongeren. Dat uitte zich in leegstand in het winkelcentrum. Om het winkelcentrum een nieuwe impuls te geven, wenste de verhuurder het winkelcentrum te renoveren en een deel te herbouwen.

In 2008 heeft de verhuurder besloten om het grootste deel van het winkelcentrum te renoveren en een kleiner deel te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Hiervoor heeft de verhuurder een projectontwikkelaar ingeschakeld. De projectontwikkelaar heeft een plan gemaakt. Dat plan voorzag er ondermeer in dat de drie kiosken, waarvan de huurder er één huurde, zouden verdwijnen en zouden plaatsmaken voor nieuwe winkelruimte. De verhuurder heeft het plan voorgelegd aan alle huurders van het winkelcentrum. Alle huurders hebben ingestemd behalve de huurder. Hierop heeft de verhuurder in totaal een viertal ontwikkelingsplannen voorgesteld waarop de huurder niet reageerde of de huurder een voor de verhuurder onaanvaardbaar tegenbod deed. Op 14 september 2010 heeft verhuurder aan huurder aangekondigd dat zij ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen en heeft zij de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2011 met onder andere als grond dat verhuurder het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen voor herontwikkeling/ renovatie en het daartoe dringend nodig heeft.

In rechte vordert de verhuurder onder andere ontbinding van de huurovereenkomst. Indien de rechter deze vordering niet toewijst vordert de verhuurder, subsidiair de huurder te veroordelen om mee te werken aan de herontwikkeling/renovatie opdat deze doorgang kan vinden zoals is vastgelegd in het laatste voorstel van de verhuurder.

Oordeel kantonrechter:
De kantonrechter oordeelt dat er geen plaats is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast wijst de kantonrechter eveneens de vordering van de verhuurder af om de huurder te veroordelen om mee te werken aan de herontwikkeling/ renovatie. Volgens de kantonrechter had de verhuurder moeten vorderen dat de huurder de herontwikkeling/ renovatie had moeten gedogen. De uitkomst van de zaak is dat de huurovereenkomst in stand is gebleven en de verhuurder de renovatie niet hoeft te gedogen.

In de bovenstaande zaak is het probleem, de patstelling tussen partijen, niet opgelost door de rechter. Of partijen in hoger beroep zijn gegaan tegen het vonnis is nog onduidelijk. De huurder werd in deze casus ´gered´ omdat de verhuurder volgens de kantonrechter een verkeerde vordering had ingesteld: de verhuurder had moeten vorderen dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden op grond van het feit dat de verhuurder de zaak dringend nodig had voor renovatie. Indien de advocaat van de verhuurder zijn vordering anders had ingekleed was de kans groot geweest dat de vordering van de verhuurder zou zijn toegewezen en dat de huurovereenkomst zou zijn ontbonden. In de praktijk gebeurt dat namelijk vaak. Zo zijn er onder andere procedures gevoerd over de winkelcentra Hoog Catharijne te Utrecht, Presikhaaf te Arnhem, Woensel te Eindhoven, Hilvertshof te Hilversum, Binnenhof te Amstelveen en Stadshart te Zoetermeer waarbij in al deze gevallen de huurovereenkomst is ontbonden door de rechter op verzoek van de verhuurder wegens dringend eigen gebruik te weten renovatie. Hierbij zijn ook veel franchisenemers gedupeerd. De wet beoogt in principe de huurder te beschermen. Doordat verhuurders momenteel makkelijk onder de huurovereenkomst uit kunnen komen, verkeren huurders in grote onzekerheid over hun positie, hetgeen steeds meer wordt ervaren als een probleem.

Het wetsvoorstel:

De rechter kan de beëindigingsvordering pas toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder. Daarbij zal het belang dat een verhuurder heeft bij renovatie eveneens worden meegenomen, wat betekent dat dit belang inhoudelijk zal worden getoetst. Hiermee behoudt een verhuurder dus de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen, maar pas nadat er een inhoudelijke belangenafweging heeft plaatsgevonden.

Daarnaast kan de verhuurder vorderen om in de gelegenheid te worden gesteld om tot renovatie over te gaan. Na de renovatie zal de huurder echter kunnen terugkeren in het gerenoveerde winkelcentrum, alwaar hij zijn activiteiten vanuit nagenoeg dezelfde locatie kan voortzetten. De huurovereenkomst kan echter ook in deze situatie worden beëindigd, echter niet nadat de rechter een belangenafweging heeft gemaakt waarbij ook naar de belangen van de huurder wordt gekeken.

Het wetsvoorstel behelst een betere bescherming van huurders dus ook betere tijden voor de hurende franchisenemers. Het gaat hier om een wetsvoorstel dat moet nog worden aangenomen wat betekent dat het voorstel nog niet definitief wet is en wellicht nog kan worden gewijzigd. Het ziet er echter naar uit dat, gezien het feit dat het voorstel waarschijnlijk zal worden gesteund door een meerderheid in de Tweede Kamer, het voorstel snel zal worden aangenomen en dat de wetswijziging misschien wel snel kan worden ingevoerd. Voor de hurende franchisenemer zal dit een verbetering van de rechtspositie opleveren. Het is echter nog niet zo ver.