Actueel

Huurpositie in franchising van groot belang!

11 mei 2016

Vordering van franchisenemer tot voortgezet gebruik van gehuurde bedrijfsruimte afgewezen! Het resultaat is dat franchisenemer, geheel buiten zijn schuld of invloed, zijn franchisevestiging moet ontruimen en waarschijnlijk zijn bedrijf kwijt is. Dat is een zeer onbevredigende uitkomst!

De zaak.

Franchisenemer exploiteert een DA drogisterij. Daartoe heeft hij in 2010 een franchiseovereenkomst en een onderhuurovereenkomst voor 5 jaar gesloten met franchisegever (DARG). DARG heeft op haar beurt voor de betreffende locatie een hoofdhuurovereenkomst gesloten voor de duur van 5 jaar met de hoofdverhuurder (Eudokiaplein).

In de franchiseovereenkomst is opgenomen dat DARG op eerste verzoek van franchisenemer, bij verlenging van de onderhuurovereenkomst, een verzoek tot indeplaatsstelling van franchisenemer als hoofdhuurder (in de plaats van DARG) zal indienen bij Eudokiaplein.

De onderhuurovereenkomst liep af op 16 oktober 2015, waarna deze is verlengd met 5 jaar. Een verzoek tot indeplaatstelling is toen kennelijk niet ingediend door franchisenemer.

Op 29 december 2015 is DARG failliet verklaard.

Op 21 januari 2016 heeft franchisenemer Eudokiaplein gedagvaard en gevorderd dat franchisenemer in de plaats van het failliete DARG wordt gesteld als hoofdhuurder. Franchisenemer heeft daarbij o.m. aangevoerd dat hij daarbij groot belang heeft vanwege zijn in het gehuurde gevestigde drogisterij en voorts dat hij voldoende waarborgen biedt tot nakoming van alle huurverplichtingen.

Eén dag later (op 22 januari 2016) zegt Eudokiaplein vervolgens de hoofdhuurovereenkomst op door mededeling daarvan aan de curator van DARG met verzoek tot ontruiming van de bedrijfsruimte (dus: inclusief onderhuurder) op een termijn van drie maanden (22 april 2016). Eudokiaplein beroept zich op artikel 39 Faillissementswet op grond waarvan in geval van faillissement de huur tussentijds mag worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.

In kort geding vordert franchisenemer o.m. dat hij als hoofdhuurder in de plaats wordt gesteld van het failliete DARG zodat hij zijn bedrijf kan voortzetten.

Het vonnis

De Kantonrechter te Rotterdam wijst de vorderingen af. Hij overweegt dat krachtens de Faillissementswet opzegging van de huur op een termijn van drie maanden is toegestaan. Deze speciale bepaling doorkruist de reguliere huurwet bedrijfsruimte waardoor de bescherming die een huurder van bedrijfsruimte normaliter geniet, wegvalt. Nu de hoofdhuurovereenkomst in overeenstemming met de faillissementswet is opgezegd en is komen te eindigen en DARG aldus verplicht is tot ontruiming van het gehuurde treft de onderhuurder (franchisenemer) hetzelfde lot. Het resultaat is dat franchisenemer de vestiging zal moeten ontruimen, zij het dat deze nog wel één extra maand de tijd krijgt voor de ontruiming.

Commentaar

Dit lijkt een zeer onbevredigende uitkomst. Franchisenemer die haar huurverplichtingen keurig nakomt, haar franchisevestiging deugdelijk exploiteert en ten aanzien van het faillissement van DARG geen verwijten valt te maken, raakt toch zijn huurrechten kwijt en daarmee zijn bedrijf. Zijn vordering tot schadevergoeding kan hij indienen in het faillissement van DARG maar de ervaring leert dat er zelden substantiële uitkeringen volgen uit een faillissement voor concurrente schuldeisers.

 

Het is temeer onbevredigend omdat de franchisenemer waarborgen heeft geboden voor de nakoming van alle huurverplichtingen zodat Eudokiaplein (verhuurder) – bij een indeplaatsstelling van franchisenemer als hoofdhuurder – er in feite niet of nauwelijks op achteruit zou gaan.

Eudokiaplein wenst de bedrijfsruimte echter te verhuren aan een derde partij; mogelijk dat die partij een hogere huur zal willen betalen dan de bestaande huur en/of mogelijk is sprake van een – uit beleggingsoogpunt – “kwalitatief betere huurder” (het vonnis geeft over dat alles geen duidelijkheid). Maar zelfs als dat mogelijk te behalen voordeel voor de verhuurder er zou zijn, dan nog zouden de belangen van de franchisenemer in dit geval zwaarder behoren te wegen. Immers, indien DARG niet failliet was gegaan zou de hoofdhuur tegen de bestaande voorwaarden zijn voortgezet zodat – bij indeplaatsstelling van franchisenemer in de hoofdhuur – de verhuurder er niet op achteruit zou zijn gegaan. Dit afgezet tegen het evidente nadeel voor franchisenemer (die in één klap zijn bedrijf kwijt is, waarschijnlijk zonder enige vergoeding voor goodwill of andere achtergelaten investeringen) zou een belangenafweging in het voordeel van franchisenemer behoren  uit te vallen. Bovendien zou Eudokiaplein, bij een indeplaatsstelling, vervolgens nog steeds de hoofdhuur overeenkomstig de mogelijkheden in de huurwet kunnen opzeggen tegen de reguliere einddatum van de huurovereenkomst.

Een zeer strikte wetstoepassing heeft franchisenemer zo zijn bedrijf gekost. Deze zaak geeft ook weer aan dat de huurposities bij franchising van groot belang zijn. Wat als deze franchisenemer bij verlenging van de onderhuurovereenkomst tijdig bij DARG had verzocht om indeplaatstelling in de hoofdhuur zoals was opgenomen in de franchiseovereenkomst?