Actueel

Huurrecht en franchise

25 augustus 2009

Franchisegevers en franchisenemers hebben in de praktijk met diverse rechtsverhoudingen te maken. Een niet onbelangrijk gedeelte betreft de huurverhouding tussen (meestal) franchisenemer als huurder en franchisegever als verhuurder. De huurverhouding is rechtstreeks van invloed op de verhouding tussen franchisenemer en franchisegever. In de meeste gevallen stelt een franchisegever een vestigingspunt ter beschikking aan zijn franchisenemers. Franchisegever treedt dan op als verhuurder en franchisenemer als huurder van een vestigingspunt

 

Veelal is franchisegever geen eigenaar van de betreffende vestigingspunt maar huurt zij de bedrijfsruimte weer van een andere partij. De franchisegever heeft over het algemeen belang bij behoud van een vestigingspunt in verband met de continuïteit van de franchiseketen. Invloed huurverhouding op franchiserelatie In de situatie dat een franchisenemer huurt van een franchisegever is de positie van franchisenemer relatief ‘afhankelijk’ omdat in die situatie het einde van de huurovereenkomst ook betekent dat betreffende franchisenemer het vestigingspunt zal moeten verlaten. Indien de franchisenemer dan als ondernemer een nieuwe start zou willen maken zal hij in dat geval dus op zoek moeten naar een nieuwe locatie. Het voorgaande is anders indien de franchisenemer zelf eigenaar/hoofdhuurder van de bedrijfsruimte is, mits de bedrijfsruimte geen eigendom is van de franchisegever. In die situatie heeft de franchisenemer een relatief ‘onafhankelijke’ positie ten opzichte van de franchisegever aangezien franchisenemer, met behoud van vestigingspunt, de franchiseovereenkomst zou kunnen opzeggen en bijvoorbeeld zou kunnen overstappen op een andere formule (voor zover non-concurrentie bepalingen hem dat niet verbieden) terwijl bovendien franchisegever minder snel geneigd zal zijn tot beëindiging van de franchiseovereenkomst omdat zij dan een vestigingspunt verliest. Samenhang huur- en franchiseovereenkomst In de franchiseovereenkomst staat in de regel een directe verwijzing naar de huurovereenkomst tussen franchisegever en franchisenemer. De samenhang tussen de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst heeft consequenties voor de beëindiging van beide overeenkomsten en wordt beïnvloed door het (dwingend) huurrecht. Duur huur-/franchiseovereenkomst De duur van de huurovereenkomst is dwingend bepaald in de wet. De hoofdregel is dat een huurovereenkomst van bedrijfsruimte minimaal vijf jaar duurt en eerst na vijf jaar op beperkte gronden kan worden opgezegd. Zodra een huurovereenkomst tien jaar of meer heeft geduurd geeft de wet iets meer opzegmogelijkheden en ontstaat meer ruimte voor een afweging tussen het belang van de opzeggende partij (franchisegever) enerzijds en het belang van voortzetting van de huur (door franchisenemer) anderzijds. Beëindiging huur-/franchiseovereenkomst Als gevolg van de samenhang is uitgangspunt dat, indien de franchisenemer de huurovereenkomst (geldig) beëindigt, de franchiseovereenkomst dan ook gelijktijdig eindigt. Dat uitgangspunt geldt ook andersom: indien de franchisenemer de franchiseovereenkomst geldig beëindigt, zal de (samenhangende) huurovereenkomst eveneens (gelijktijdig) eindigen. Indien de franchisegever daarentegen de franchiseovereenkomst beëindigt houdt dit niet automatisch het einde van de huurovereenkomst in, indien niet is voldaan aan de dwingendrechtelijke opzegbepalingen van het huurrecht. Beëindiging van de huurovereenkomst binnen vijf jaar is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, niet mogelijk en binnen tien jaar zeer beperkt mogelijk. Zelfs indien de franchiseovereenkomst geldig is beëindigd, kan een franchisegever dus met een doorlopende huurovereenkomst blijven zitten indien een ex-franchisenemer niet met beëindiging van de huurovereenkomst instemt. De door de wetgever gewenste bescherming van een huurder van bedrijfsruimte speelt daarbij een belangrijke rol. Indien een franchisegever zekerheid wenst omtrent de geldigheid van een, van het huurrecht afwijkende, beëindigingsbepaling biedt de wet de mogelijkheid om een dergelijke afwijkende bepaling ter goedkeuring aan de (Kanton)rechter voor te leggen. Een franchisegever die zekerheid wenst, doet er goed aan om die goedkeuring (bij voorkeur tezamen met de franchisenemer) te verzoeken. Wanprestatie Indien een franchisegever haar verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst met de hoofdverhuurder/eigenaar niet nakomt en de hoofdhuurovereenkomst om die reden wordt beëindigd, eindigt eveneens gelijktijdig de onderhuurovereenkomst tussen franchisegever en franchisenemer. Juridisch :: Huurrecht en franchise http://www.franchiseplus.nl/fplus/2005/04/juridisch.html 1 van 2 13-11-2008 15:51

 

Beëindiging van de hoofdhuur betekent dus ook het einde van de onderhuur en franchisenemer zal dan op de einddatum het vestigingspunt leeg en ontruimd moeten verlaten. Behoudens bijzondere omstandigheden zal de franchisegever in zo’n situatie aansprakelijk zijn voor alle schade die de franchisenemer lijdt als gevolg van de gedwongen ontruiming van de bedrijfsruimte. Als voor vergoeding in aanmerking komende schadeposten kan worden gedacht aan: verlies van goodwill, verhuiskosten, versnelde afschrijvingen (van bijvoorbeeld gedane investeringen), een hogere huurprijs elders, verlies