Actueel

Indeplaatsstelling huurovereenkomst: niet vanzelfsprekend!

30 juni 2011

Franchisenemers die hun onderneming willen verkopen aan een derde maken daarbij meestal afspraken over de koopsom, overdrachtsdatum, over te nemen inventaris en bouwkundige voorzieningen, crediteuren/debiteuren, goodwill en huurrechten. Franchisenemers die tevens bedrijfsruimte huren voor de exploitatie van een over te dragen onderneming zullen meestal ook de huurrechten willen overdragen. Daartoe hebben zij in principe toestemming nodig van de verhuurder. Indien de verhuurder weigert in te stemmen met overdracht van de huur komt  daarmee ook de overdracht van het bedrijf in gevaar. De wet biedt in zo’n geval de mogelijkheid dat de Kantonrechter wordt verzocht om de verkopende franchisenemer te machtigen om de kopende partij in de plaats te stellen bij de huurovereenkomst van de betreffende bedrijfsruimte Daartoe moeten aan vier voorwaarden worden voldaan, te weten:

1.sprake moet zijn van overdracht van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf;
2.franchisenemer/huurder moet een voldoende zwaarwegend belang hebben bij de overdracht van het bedrijf;
3.de beoogde nieuwe huurder/overnemer moet voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst;
4.de beoogde nieuwe huurder/overnemer moet voldoende waarborgen bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Op voorwaarde dat aan voormelde vier eisen is voldaan dan beslist de kantonrechter met in achtneming van de omstandigheden van het geval, waarbij hij de belangen afweegt van de verhuurder tegen die van de huurder.

Een voldoende zwaarwegend belang kan er in zijn gelegen dat bijvoorbeeld de huurder/franchisenemer in verband met zijn leeftijd de exploitatie van zijn onderneming wil staken en derhalve wil overdragen aan een derde of, zoals recent in de uitspraak bij de kantonrechter bij de rechtbank Zwolle, de onderneming aanhoudende ernstige verliezen lijdt waardoor ongewijzigde voortzetting van het bedrijf voor franchisenemer onverantwoord is.

Dat de nieuwe beoogde huurder voldoende waarborgen moet bieden voor zowel de volledige nakoming van de huurovereenkomst als een behoorlijke bedrijfsvoering lijkt logisch nu de verhuurder – tegen zijn/haar zin – immers een nieuwe contractspartij krijgt “opgedrongen” en het derhalve redelijk is om tenminste een behoorlijke mate van zekerheid te eisen met betrekking tot de nakoming van de huurovereenkomst.

Met betrekking tot de belangenafweging geldt dat, mits is voldaan aan voormelde eisen, de belangen van de (oorspronkelijke) huurder worden afgewogen tegen de belangen van de verhuurder. Bij voormelde uitspraak van de kantonrechter bij de rechtbank Zwolle was het belang van de oorspronkelijk huurder gelegen in de ernstige bedrijfsverliezen bij de exploitatie van haar onderneming welke verliezen eveneens waren bewezen. De betreffende huurder werd dan ook gemachtigd door de kantonrechter.
In de zaak die leidde tot het arrest van het gerechtshof te ’s-Gravenhage werd daarentegen juist geoordeeld dat de verzoekende huurder (Lidl) een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht aan de COOP juist niet had bewezen. Weliswaar had Lidl gesteld dat de exploitatie van haar supermarkt verliesgevend was maar die stelling was onvoldoende onderbouwd waardoor het zwaarwichtige belang niet of onvoldoende aanwezig werd geacht. Aan een belangenafweging kwam het Hof vervolgens niet meer toe.

Van groot belang bij verzoeken tot machtiging indeplaatsstelling is derhalve dat:
aan bovengenoemde vier eisen wordt voldaan
dat een voldoende zwaarwegend belang wordt gesteld en
dat de aanwezigheid van dit zwaarwegende belang ook wordt bewezen!

Voor het geval u als franchisenemer voornemens bent uw franchiseonderneming te verkopen aan een derde is van groot belang dat u de huurovereenkomst met betrekking tot de door u gehuurde bedrijfsruimte eveneens kan overdragen aan die derde. Indien in onderling overleg met de verhuurder geen overeenstemming wordt bereikt kan dus machtiging worden gevraagd aan de kantonrechter. Voordat die machtiging zal worden gegeven dienen er dus veel hobbels te worden genomen. Wij adviseren ook in dit traject dus tijdig deskundig advies in te winnen!