Direct
advies nodig?

Bel de franchisehulplijn 023 - 541 19 27

Of mail

Actueel

Imo Wasstraat: franchiseformule beheerst door huurrecht!

9 juli 2015

 

Het Gerechtshof Den Bosch heeft op 7 juli 2015 een interessant arrest gewezen over de invloed van het (dwingend) huurrecht op franchiseovereenkomsten.

Franchisegever Ipic exploiteert de IMO-franchiseformule die zich richt zicht op de exploitatie van autowasstraten. Daartoe sluit Ipic overeenkomsten met franchisenemers voor het gebruik van wasstraten die volledig door en voor rekening van de franchisegever worden ingericht (inclusief bijbehorende inventaris waaronder een stenen gebouw , inrichting van het (voor)terrein, verlichting, reclame, etc.).

In deze zaak had Ipic het terrein waarop de wasstraat was gebouwd gehuurd van een derde (de eigenaar van het terrein). Ipic heeft op haar beurt het terrein (inclusief de daarop gebouwde wasstraat en het bijbehorende gebouw) onderverhuurd aan franchisenemer. Blijkens het arrest zijn er geen afzonderlijke onderhuurovereenkomst en franchiseovereenkomst gesloten maar is sprake van (slechts) één overeenkomst (hierna: “de Overeenkomst”) met zowel kenmerken van franchise als (onder)huur. Franchisenemer is op grond van de Overeenkomst zowel een franchisevergoeding als een huurvergoeding verschuldigd.

De eigenaar van het terrein heeft de hoofdhuur met Ipic opgezegd tegen 3 oktober 2014. Ipic heeft tevergeefs verweer gevoerd tegen de opzegging en is uiteindelijk veroordeeld tot ontruiming van het terrein. Ipic heeft vervolgens op haar beurt – in een afzonderlijk kort geding – ontruiming gevorderd van het terrein door franchisenemer. In eerste instantie is franchisenemer veroordeeld tot die ontruiming. Franchisenemer is in hoger beroep gegaan.

In hoger beroep zijn o.m. de volgende vragen aan de orde:

  • Is een wasstraat te beschouwen als (retail) bedrijfsruimte?
  • Was goedkeuring noodzakelijk voor van het huurrecht afwijkende bedingen uit de Overeenkomst?
  • Is het beroep van franchisenemer op vernietiging van de – van het huurecht afwijkende – huurbepalingen uit de Overeenkomst geldig?

 

Het Gerechtshof oordeelt:

 

Ad 1:

Een wasstraat kwalificeert als (retail) bedrijfsruimte. De wasstraat voldoet aan de geldende definitie, vooral nu sprake is van een wasstraat met een stenen gebouw waarbij een kantoor- en opslagruimte behoort waar autowasbeurten en abonnementen worden verkocht.

Het belang van de kwalificatie “(retail) bedrijfsruimte” is dat daardoor de wettelijke huurrechtbescherming van toepassing wordt op de verhouding tussen Ipic en franchisenemer.

Ad 2:

De Overeenkomst bevat een aantal van het huurrecht afwijkende bepalingen (bijvoorbeeld de bepaling dat de Overeenkomst buiten de rechter om kan worden beëindigd, hetgeen volgens het wettelijk huurrecht niet mogelijk is). Voor dergelijke bepalingen is rechterlijke goedkeuring nodig. Die goedkeuring is in deze zaak niet gevraagd. Franchisenemer had Ipic wel gemachtigd om een verzoek om goedkeuring bij de kantonrechter in te dienen maar door een omissie was dat verzoek nooit gedaan. Goedkeuring door de kantonrechter blijft vereist, ook als partijen het onderling eens zijn over de afwijkende bedingen.

Ad 3:

Nu de noodzakelijke goedkeuring voor de afwijkende bedingen niet is verkregen, kon franchisenemer de betreffende bedingen rechtsgeldig vernietigen. Dat beroep is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dat Ipic door een omissie het verzoek om goedkeuring niet heeft gedaan, komt volgens het Hof voor risico van Ipic nu zij als enige belang had bij goedkeuring van de afwijkende bepalingen (die immers afbreuk doen aan de huurbescherming van franchisenemer), Ipic de noodzaak tot het verkrijgen van goedkeuring kende (alsook de consequenties van het niet verkrijgen van die goedkeuring) terwijl uit niets blijkt dat franchisenemer afstand heeft gedaan van de (indirecte) huurbescherming bestaande uit een zelfstandige beoordeling van de afwijkende bedingen door de kantonrechter (inclusief de mogelijkheid dat deze eventueel de goedkeuring aan die bedingen zou onthouden).

Bepalingen zijn vernietigd, Overeenkomst loopt door

Het Hof oordeelt dat franchisenemer de bedingen waarop Ipic de Overeenkomst wilde beëindigen rechtsgeldig heeft vernietigd en dat de Overeenkomst is blijven doorlopen. Franchisenemer was dientengevolge niet gehouden tot ontruiming van het terrein en teruggave van de wasstraat! Nu franchisenemer desalniettemin gedwongen is geweest tot ontruiming op basis van een door het hof vernietigd kort geding vonnis, is Ipic in principe schadeplichtig jegens franchisenemer.

Ipic stelt echter dat franchisenemer geen schade heeft geleden omdat de franchise wel geldig was geëindigd door de opzegging van de Overeenkomst en de franchisenemer derhalve sowieso niet meer gerechtigd was om ter plaatse de wasstraat te exploiteren.

Het Hof oordeelt dat de Overeenkomst elementen van franchise en huur heeft. Het Huur-element  wordt beheerst door (semi-) dwingendrechtelijke huurwetbepalingen waar in casu niet van afgeweken kan worden. Het franchise-element wordt beheerst door het algemeen verbintenissenrecht (er is geen specifieke franchisewetgeving) en normaliter zou de franchiseovereenkomst ten gevolge van de opzegging van de Overeenkomst zijn geëindigd. Het Hof oordeelt dan echter dat de strekking van het semi dwingend huurrecht in verband met de aard van de Overeenkomst (franchise) zich verzet tegen het daarnaast toepassen van de regels van algemeen verbintenissenrecht! Het huurrecht is in deze dus beslissend voor de vraag of de Overeenkomst (huur en franchise) is geëindigd en op grond van het huurrecht is dat niet het geval. De huur- en franchise elementen in de Overeenkomst hangen zo nauw met elkaar samen dat het één niet zonder het andere kan.

Ipic wordt veroordeeld tot betaling van een voorschot op schadevergoeding aan franchisenemer. In een bodemprocedure zal de exacte hoogte van de schade moeten worden vastgesteld.

Conclusie

In geval van franchise wordt vaak een bedrijfsruimte verhuurd aan franchisenemer. Veelal worden dan in de huur- en franchiseovereenkomsten verwezen naar de onderlinge verwevenheid en wordt bepaald dat het einde van de ene overeenkomst automatisch leidt tot het einde van de andere overeenkomst. Omdat dit in afwijking is van het semi dwingend huurrecht dient voor dergelijke bepalingen toestemming worden gevraagd aan de kantonrechter. De bedoeling van franchisegevers is dan dat een beëindiging van de franchiseovereenkomst ook leidt tot het einde van de huurovereenkomst zodat de betreffende locatie vrij komt en opnieuw kan worden aangewend voor een nieuwe franchisenemer, voor een eigen vestiging of kan worden teruggeven aan de eigenaar.

Wordt toestemming voor afwijkende huurbepalingen geweigerd (of door een vergissing niet verzocht) dan kan een franchisenemer deze vernietigen en zich (blijven) beroepen op de wettelijke  huurbescherming. Dat dit tot grote problemen en schadeplichtigheid kan leiden blijkt uit dit arrest.

Bijzonder is ook dat in deze zaak de samenhang tussen het franchise- en huurelement ook “andersom” doorwerkt. Waar normaal gesproken het einde van de franchiseovereenkomst ook het einde van de huurovereenkomst moet bewerkstelligen wordt hier het tegenovergestelde bereikt: het feit dat de huurovereenkomst niet eindigde resulteerde erin dat de franchiseovereenkomst ook niet eindigde!

Het grote belang van huurposities binnen franchiseverhoudingen is daarmee weer eens onderstreept!

 

Geschreven door:

Kees Kan

Kees Kan is advocaat sinds 1995. Zijn grote interesse en passie gaat uit naar franchising en alles wat daarmee samenhangt. Kees heeft de afgelopen 20 jaar franchisegevers, franchisenemers en collectieven/ verenigingen van franchisenemers bijgestaan. Zijn praktijk bestaat vrijwel uitsluitend uit franchise gerelateerde advisering. Hij publiceert regelmatig over franchise en verzorgt franchiseworkshops en –seminars. Kees is initiatiefnemer en oprichter van de website www.franchisehulp.nl.

Gepubliceerd op: 9 juli 2015