Actueel

Indeplaatsstelling supermarktlocatie: Plus wèl, Lidl niet?

21 juni 2011

Artikel 7:307 BW regelt de rechterlijke machtiging tot indeplaatsstelling. Daarbij wordt een derde in de plaats gesteld van de oorspronkelijk huurder van een bedrijfsruimte die zijn in die bedrijfsruimte geëxploiteerde onderneming aan die derde heeft overgedragen. Dat is nodig omdat zonder die huurpositie die derde anders de overgedragen onderneming niet kan voortzetten. Over het begrip “bedrijfsoverdracht” wordt verschillend gedacht blijkens de twee hierna volgende uitspraken met betrekking tot supermarktlocaties.     

Op 26 mei 2011 heeft de Kantonrechter bij de Rechtbank Zwolle in kort geding geoordeeld dat de verkoop van een Plus supermarkt aan Lidl wel dient te worden gekwalificeerd als een “bedrijfsoverdracht” in het kader van een verzoek tot in de plaats stelling.

Plus Vastgoed B.V. verzocht aan de Kantonrechter om haar te machtigen om Lidl als huurder in haar plaats te stellen bij de huurovereenkomst met betrekking tot de Plus supermarktlocatie. Plus had haar betreffende verliesgevende locatie verkocht aan Lild en Lidl wilde vanzelfsprekend ook in de huurrechten van Plus treden.  Verhuurder NSI Winkels BV verzette zich tegen de indeplaatsstelling (o.m.) stellende dat Plus in werkelijkheid helemaal geen onderneming overdroeg omdat de exploitatie van de Plus supermarkt al enige maanden was gestaakt.

De Kantonrechter oordeelde echter:

• dat de beëindiging van de Plus supermarkt niet los kon worden gezien van de eerdere verkoop van die supermarkt aan Lidl, op een moment dat Plus er ook vanuit mocht gaan dat NSI en Lidl op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de supermarktlocatie zouden sluiten en dat Plus pas nadien de exploitatie had gestaakt;
• dat in het gehuurde nog substantiële onderdelen van de oorspronkelijke inventaris van de Plus supermarkt aanwezig waren terwijl de kassa’s uitsluitend waren verwijderd teneinde de kans op inbraak te verkleinen, zodat al met al wel degelijk (essentialia van) een supermarktbedrijf werd overgedragen.

De Kantonrechter oordeelde aldus dat sprake was van “bedrijfsoverdracht” en machtigde Plus om Lidl (als huurder) in haar plaats te stellen bij de huurovereenkomst met NSI Winkels .

5 dagen later, in een andere (hoger beroep) bodem procedure, oordeelde het Gerechtshof te ’s-Gravenhage op 31 mei 2011, geheel anders!

In deze procedure verzocht ditmaal Lidl als (oorspronkelijk) huurder een machtiging om supermarktorganisatie CoopCodis Holding B.V. (verder Coop) in de plaats te stellen van Lidl als huurder bij de huurovereenkomst van de supermarktlocatie. Hoofdverhuurder Super Winkelfonds B.V. (verder: SWF) verzette zich eveneens stellende dat van “bedrijfsoverdracht” geen sprake was.

Het Hof oordeelde dat van “bedrijfsoverdracht” geen sprake was omdat :

• de overeenkomst waarbij de supermarkt door Lidl werd verkocht aan Coop niet kan worden gekwalificeerd als “overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf”. Het Hof acht daarbij van belang dat, in verband met de beoogde formulewijziging naar Coop, bij die koopovereenkomst:

1. geen voorraden,
2. geen inventaris
3. geen leveranciers- en servicecontracten zijn overgedragen,
4. dat het gehuurde leeg en bezemschoon dient te worden opgeleverd en
5. dat tenslotte de bedrijfsleider en assistent bedrijfsleiders (de belangrijkste personeelsleden van de betreffende onderneming / Lidl supermarkt) niet mee overgaan.

Aldus wordt volgens het Hof geen bedrijf overgedragen maar in hoofdzaak (uitsluitend) de huurrechten.

Volgens bedoeling van partijen zou Coop in het gehuurde immers een nieuw bedrijf / nieuwe Coop supermarkt starten hetgeen volgens het Hof betekent dat de oude onderneming /(Lidl) supermarkt dus niet wordt overgedragen. Daarmee wordt niet voldaan aan de eis van “overdracht van in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf”, waarna het Hof de machtiging tot indeplaatstselling aan Lidl weigert. De bedrijfsoverdracht is daardoor vrijwel onmogelijk gemaakt.

Twee totaal verschillende uitspraken in vrijwel dezelfde zaken! 

Aan het arrest van het Hof ’s-Gravenhage dient meer gewicht te worden toegekend nu dit een hogere rechter is die bovendien (anders dan Kantonrechter Zwolle die in kort geding besliste) in een bodemprocedure heeft beslist.

Bij de Kantonrechter Zwolle speelde nog wel mee dat Plus aan Lidl verkocht de supermarkt inclusief

• personeel,
• inventaris,
• de goodwill en
• huurrechten,

terwijl door Lidl aan Coop juist geen inventaris en personeel werd verkocht maar uitsluitend de goodwill en de huurrechten.

Door Plus kon wel maar door Lidl kon niet de beoogde indeplaatsstelling op grond van de wet worden afgedwongen via een machtiging. Plus kon de verkoop van haar verliesgevende supermarkt wel afronden in tegenstelling tot Lidl, met alle financiële gevolgen vandien!

Indien een franchisenemer haar supermarkt of onderneming wenst over te dragen aan een derde en via een machtiging tot indeplaatsstelling verzoekt om de beoogde koper als huurder in de plaats te stellen bij de huurovereenkomst doet de franchisenemer er verstandig aan om in de koopovereenkomst in elk geval op te nemen dat ook zoveel mogelijk inventaris, personeel, bouwkundige voorzieningen etc. worden overgenomen. Wordt uitsluitend betaald voor goodwill en huurrechten en accepteert de verhuurder de beoogde nieuwe huurder vervolgens niet dan loopt men het risico dat een eventuele machtiging niet wordt gegeven!