Actueel

Mag een verhuurder haar huurder beconcurreren?

14 augustus 2014

Op 15 juli 2014 heeft de Rechtbank Noord-Holland een interessante uitspraak gedaan in een zaak waarin de verhuurder van een winkelruimte voor een supermarkt concurrerende activiteiten ging ondernemen door vlak naast die supermarkt zelf een supermarkt te openen.

Jumbo huurt een winkelruimte van Deen. In de huurovereenkomst is afgesproken dat Deen zich als een goed en redelijk verhuurder zal opstellen, en Jumbo in staat zal stellen om ongestoord de exploitatie van de winkel te voeren. Op zeker moment is verhuurder Deen, pal naast de Jumbo, een eigen Deen supermarkt gestart. Jumbo is vervolgens een kortgeding procedure tegen Deen gestart en heeft daarbij staking gevorderd van de Deen-supermarkt. Met het starten van de concurrerende supermarkt zou Deen volgens Jumbo in strijd handelen met de huurovereenkomst en het huurrecht en dus wanprestatie plegen. Deen zou volgens Jumbo niet meer het ongestoorde huurgenot aan haar verschaffen.

Over concurrentie van een verhuurder heeft de Hoge Raad in 2004 al eens een uitspraak gedaan. Volgens de Hoge Raad geldt dat een verhuurder die haar huurder concurrentie aandoet, in beginsel wanprestatie pleegt. Bij de beoordeling of de concurrerende activiteiten daadwerkelijk wanprestatie opleveren, dient echter wel aandacht geschonken te worden aan de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor beide partijen betrokken zijn, mede in verband met de eventueel contractueel voorgeschreven bestemming van het gehuurde.

De kortgeding rechter heeft deze uitspraak van de Hoge Raad aangehaald om in deze zaak een beslissing te nemen. Hij heeft in de eerste plaats aangegeven dat uit de uitspraak van de Hoge Raad niet volgt dat elke concurrerende activiteit van een verhuurder wanprestatie oplevert. Dat is slechts onder omstandigheden het geval. Vervolgens oordeelt de kortgeding rechter dat Deen geen wanprestatie pleegt door een supermarkt winkel te exploiteren naast de door haar aan Jumbo verhuurde winkel. De winkel van Deen was namelijk veel kleiner (een vijfde) en had een veel lagere omzet dan de Jumbo. De Deen supermarkt had ook maar een beperkt assortiment. Het betrof een supermarkt vergelijkbaar aan de ‘Albert Heijn to go’ supermarkten. Er was dus volgens de rechter weinig overlap tussen het assortiment van Deen en van Jumbo. Jumbo had bovendien ook niet aannemelijk gemaakt dat haar omzet daadwerkelijk omlaag was gegaan door de opening van de Deen supermarkt.

Een verhuurder/ franchisegever mag in beginsel zodoende niet concurreren met haar franchisenemer/ huurder. Maar er moet wel daadwerkelijk sprake zijn van concurrerende activiteiten die een aantoonbare negatieve invloed hebben op de omzet van de huurder/ franchisenemer. Anders is er geen sprake van wanprestatie.