Actueel

Mag verhuurder/franchisegever zijn eigen huurder/franchisenemer concurrentie aandoen?

19 mei 2011

Bij een gebrek aan het gehuurde denkt u misschien al snel aan een lekkende waterleiding, kapotte deuren of ramen, niet functionerende electra, stankoverlast van de riolering, etc., etc.. Maar het begrip ‘gebrek’ bij huur heeft juridisch een ruimere betekenis. Alle beperkingen die aan de weg staan aan het huurgenot dat de huurder mocht verwachten en die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, worden door de wet gezien als een gebrek. De Hoge Raad heeft daarom bepaald dat er ook sprake kan zijn van een gebrek aan het gehuurde als de huurder concurrentie wordt aangedaan door de verhuurder. Voor de franchisepraktijk is dit interessant aangezien franchisegevers veelal ook als verhuurders optreden van de bedrijfsruimten waarin franchisenemers hun franchisevestiging exploiteren.

De Hoge raad heeft begin 2008 bepaald dat teleurstellende of teruglopende omzetten in beginsel geen gebrek in de huur opleveren en onder het ondernemersrisico vallen.  Dit kan volgens de Hoge Raad echter anders zijn indien de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet waardoor het huurgenot wordt beperkt.

In de zaak waarin een C1000 supermarktondernemer een gedeelte van zijn supermarkt onderverhuurde aan een bloemenverkoper (winkel-in-winkel) werd geoordeeld dat deze wanprestatie pleegde jegens die bloemenverkoper doordat het te verwachten huurgenot niet langer werd geleverd. Van belang hierbij is geoordeeld:

• de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet
• de belangen die voor beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie, met name in verband met de eventueel contractueel voorgeschreven bestemming van het verhuurde.

In een andere zaak die eind 2009 speelde bij het Hof Arnhem ging het om een verhuurder van een aantal winkelruimtes in een winkelcentrum. Verhuurder verhuurde een winkel aan een ondernemer die daarin gedeeltelijk een cafetaria en gedeeltelijk een “Jamin-achtige” formule exploiteerde. Vervolgens werd de naastgelegen winkelruimte – door diezelfde verhuurder – verhuurd ten behoeve van een Bakker Bart vestiging. Kort hierna heeft de eerste huurder de exploitatie van zijn cafetariagedeelte gestaakt wegens teruglopende omzetten, welke terugloop huurder weet aan de vestiging van de Bakker Bart.

Hoewel het Hof vaststelt dat het cafetaria-assortiment en Bakker Bart assortiment gedeeltelijke overlap vertoonden, was dat op zichzelf onvoldoende om een beperking van het huurgenot aan te nemen nu een groter deel van die assortimenten juist geen overlap vertoonden terwijl voorts onvoldoende was gesteld en bewezen dat de omzetterugloop een direct verband hield met de vestiging van de Bakker Bart winkel.

Zouden de assortimenten echter wel grotendeels overlap hebben vertoond en het verband tussen de terugloop van omzet en de vestiging van de Bakker Bart winkel zijn aangetoond dan zou het Hof de verhuurder mogelijk wel degelijk aansprakelijk hebben geoordeeld voor de omzetschade!

Voor de franchisepraktijk betekent dit dat een franchisegever die tevens verhuurt – op grond van het huurrecht – haar eigen franchisenemers/huurders niet mag beconcurreren (gebrek in het huurgenot) voor zover die franchisenemers/huurders daarmee geen rekening hoefden te houden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Op grond van het huurrecht mag die franchisegever haar eigen franchisenemers geen directe concurrentie aandoen en evenmin toestaan dat haar franchisenemers concurrentie wordt aangedaan door verhuur (door diezelfde franchisegever) van bedrijfsruimte(n) aan concurrenten in het directe marktgebied van franchisenemers.

Ook los van het  huurrecht behoort een franchisegever – op basis van het algemene verbintenissenrecht en de jurisprudentie – haar franchisenemers geen concurrentie aan te doen waarmee franchisenemers bij het aangaan van de franchiseovereenkomst geen rekening behoefden te houden. Dat is in strijd met het uitgangspunt van franchise te weten: een overeenkomst die zowel voor franchisegever als haar franchisenemers profijtelijk is!

Win bij twijfel tijdig advies in!