Actueel

Onderverhuurder aansprakelijk voor niet doorbetalen huur!

8 maart 2011

Op 15 december 2010 heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat een onderverhuurder aansprakelijk is voor de schade van onderhuurder (winkelier) ten gevolge van het niet doorbetalen van ontvangen huurpenningen. Door de huurpenningen niet door te betalen werd onderhuurder ontruimd en heeft zij noodgedwongen haar bedrijf moeten staken.

Het komt in de praktijk vaak voor dat een franchisenemer het winkelpand / bedrijfsruimte huurt van franchisegever. Soms huurt de franchisegever op haar beurt het (winkel)pand van een derde (eigenaar / hoofdverhuurder). De franchisenemer betaalt dan huurpenningen aan de franchisegever die deze weer aan de hoofdverhuurder doorbetaalt. Indien de franchisegever de (ontvangen) huurpenningen niet doorbetaalt aan de hoofdverhuurder kan dat tot grote problemen en schade leiden. Het gevolg hiervan kan zelfs zijn dat de franchisenemer haar bedrijf verliest. Met deze situatie werd een winkelier in Amsterdam geconfronteerd.

Winkelier runde sinds 1995 een goed lopende modezaak in de P.C. Hooftstraat in Amsterdam toen in 2007 bleek dat haar onderverhuurder  al sinds 2005 geen huurpenningen meer had overgedragen aan de hoofdverhuurder maar de huurpenningen voor zichzelf had gehouden. De hoofdverhuurder heeft vervolgens via een gerechtelijke procedure ontruiming verzocht en verkregen. De winkelier werd hierop geconfronteerd met een ontruimingsbevel en diende noodgedwongen en op korte termijn de exploitatie van haar winkel te staken. Zij verloor daarmee in één klap haar bedrijf. De winkelier heeft vervolgens schadevergoeding gevorderd van de onderverhuurder voor het niet voldoen van zijn onderverhuur verplichtingen.

De rechtbank oordeelde als volgt:

“De rechtbank heeft als vaststaand aangenomen dat de voor de huur van het bedrijfspand bestemde bedragen door de onderverhuurder voor zichzelf zijn gehouden. Dit handelen van de onderverhuurder is onrechtmatig. Door dit handelen van de onderverhuurder is een huurachterstand ontstaan. Uit het door de winkelier overlegde vonnis van de voorzieningenrechter blijkt dat deze huurachterstand de reden is geweest om de winkelier tot ontruiming van de bedrijfsruimte te veroordelen´.

Volgens de rechtbank volgt hieruit dat een causaal verband bestaat tussen het niet doorbetalen van de huurpenningen en de ontruiming van het winkelpand en daarmee de noodgedwongen beëindiging van het bedrijf van de winkelier.

De vraag was nog of de winkelier niet had moeten optreden tegen de hoofdverhuurder in een gerechtelijke procedure (verzet tegen de ontruiming) om ervoor te zorgen dat de schade zoveel mogelijk beperkt zou worden. De rechter wil hier (terecht) niet aan. De rechter stelt vast dat de huur niet was voldaan en dat de winkelier niet bij machte was om de achterstallige huur (van twee jaar) nogmaals te voldoen, terwijl dit in redelijkheid ook niet van haar kon worden verwacht. Indien de winkelier in verzet was gegaan tegen het ontruimingsvonnis, had dit niets uitgemaakt maar had dit alleen maar geleid tot hogere kosten voor de winkelier.

Doordat de winkelier werd geconfronteerd met het feit dat zij haar bedrijf (abrupt) moest beëindigen heeft de rechtbank geoordeeld dat de schade die de winkelier hierdoor heeft geleden voor rekening komt van de onderverhuurder. De schade bestaat in elk geval uit gederfde winst (voor tenminste de nog resterende huurperiode ervan uitgaande dat de huur alsdan ongestoord zou hebben voortgeduurd en de huurpenningen waren doorbetaald) en verlies aan goodwill van het bedrijf. De rechter stelt de winkelier in de gelegenheid om de hoogte van de schade verder aan te tonen.

Uit deze uitspraak blijkt nog eens dat, indien een onderverhuurder haar verplichtingen jegens de hoofdverhuurder niet nakomt, zij aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade die de onderhuurder daardoor lijdt.

Voor franchisenemers die van hun franchisegevers onderhuren is dit van groot belang. Indien franchisenemers overigens tijdig er achter komen dat huurpenningen door hun franchisegever of onderverhuurder niet worden doorbetaald dienen zij zo spoedig mogelijk rechtstreeks contact met de hoofdverhuurder te zoeken teneinde afspraken te maken over mogelijke rechtstreekse betaling van de huurpenningen. Ook kunnen huurpenningen worden gereserveerd op bijvoorbeeld een derdengeldrekening teneinde er zeker van te zijn dat de huurpenningen niet voor andere doeleinden worden aangewend dan doorbetaling aan de hoofdverhuurder.  Win bij twijfel tijdig advies in!