Actueel

Onvoldoende waken voor belang: geen schadevergoeding!

3 november 2010

Bij het sluiten van een franchiseovereenkomst dient franchisenemer zich te vergewissen van de totale rechtsverhouding die hij aangaat. Met name dient ook goed te worden gekeken naar bijkomende overeenkomsten aangezien die mede de inhoud van de franchiseverhouding bepalen. Dat de inhoud van bijvoorbeeld de huurovereenkomst van bijzonder groot belang kan zijn voor de franchise is weer eens gebleken uit onderstaande uitspraak van de Hoge Raad.

De casus:

Een exploitant van onroerend goed, Alog Onroerend Goed en Handelsmaatschappij B.V. (hierna: “Alog”) huurt als hoofdhuurder een bedrijfsruimte van Euro Invest, te weten een ruimte waarin een supermarkt in kan worden geëxploiteerd. In het huurcontract, dat is aangegaan voor onbepaalde tijd, is voor Alog de verplichting opgenomen in de bedrijfsruimte een supermarkt te exploiteren. Alog verhuurt het grootste deel van deze bedrijfsruimte onder aan een dochtervennootschap, een Aldi Supermarkt. De rest van de bedrijfsruimte verhuurt Alog onder aan een franchiseorganisatie van slagerijen, Dumeco (voorheen: “Vleesmeesters”), die de ruimte weer onderverhuurt aan een franchisenemer die op grond van een franchiseovereenkomst aldaar een slagerij vestigt (hierna: “de franchisenemer”). In de onderverhuurovereenkomst tussen Dumeco en de franchisenemer is niets geregeld over het in stand houden van een supermarkt in de bedrijfsruimte. Op enig moment verplaatst Aldi  – in overleg met Alog – haar supermarkt naar een nieuwe locatie. De hoofdhuurovereenkomst tussen Alog en Euro Invest wordt daarom beëindigd.

Franchisenemer zet de exploitatie van zijn slagerij nog enige maanden voort in de lege supermarkt maar moet dan staken omdat de omzet zienderogen daalt en de exploitatie verliesgevend is geworden.

Franchisenemer vordert vervolgens schadevergoeding van Alog omdat zij, met het verplaatsen van de Aldi supermarkt, niet genoeg rekening zou hebben gehouden met de belangen van de franchisenemer. Alog verzet zich hiertegen. Er werd uitvoerig geprocedeerd, zelfs tweemaal tot aan de Hoge Raad.

Om een goed beeld te krijgen van de relationele verhouding volgt een overzicht van partijen.

 

Euro Invest

(hoofdverhuurder)

▼

Alog

(hoofdhuurder)

▼                                                       ▼

Dumeco                                             Aldi Supermarkt

(onderverhuurder)                             (onderhuurder)

▼

de slagerij

(onder-onderhuurder tevens

franchisenemer van Dumeco)

Inhoud procedure:

In de procedure spreekt franchisenemer Alog aan uit onrechtmatige daad omdat – kort gezegd – Alog als hoofdhuurder bij de voortijdige beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst (met Euro Invest) onvoldoende rekening zou hebben gehouden met de belangen van franchisenemer als (onder)onderhuurder.

Immers bij de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst heeft Alog onvoldoende rekening gehouden met het feit dat in de bedrijfsruimte een supermarkt en een slagerij werden geëxploiteerd, waarbij de slagerij in grote mate afhankelijk was van de exploitatie van de supermarkt. Door het vertrek van de supermarkt werd een gezonde exploitatie van de slagerij immers de das om gedaan.

Het Hof en de Hoge Raad stellen franchisenemer uiteindelijk in het ongelijk. Gegeven de contractuele verhoudingen en de overige feiten en omstandigheden mocht franchisenemer niet verwachten van Alog dat in het bedrijfspand tot in de lengte der dagen een supermarkt zou blijven terwijl overigens door Alog niet het vertrouwen is gewekt dat zij de belangen van de franchisenemer zou ontzien.

Hierbij speelt onder meer een rol dat Dumeco eerder jarenlang de slagerij (als filiaal) exploiteerde met franchisenemer in loondienstverband. De franchisenemer heeft de slagerij enkele jaren voor het einde van de hoofdhuurovereenkomst overgenomen. Bij het aangaan van de franchiseovereenkomst tussen de franchisegever en de franchisenemer wist de franchisenemer dus dat de hoofdhuurovereenkomst al jarenlang liep en zou gaan eindigen. Gezien het belang van de hoofdhuurovereenkomst voor de exploitatie van de slagerij had het op de weg van franchisenemer gelegen om te onderzoeken voor hoe lange tijd zij er redelijkerwijs op kon rekenen dat de Aldi supermarkt, waarvan zij afhankelijk was, haar exploitatie ter plaatse zou voortzetten. Vervolgens had van franchisenemer verwacht mogen worden dat zij op enigerlei wijze een (contractuele) voorziening had getroffen voor het geval de Aldi zou vertrekken danwel voor het geval Dumeco (franchisegever) aan franchisenemer het huurgenot niet meer zou kunnen verschaffen.

De omstandigheid dat franchisenemer onvoldoende over haar eigen belangen heeft gewaakt terwijl Alog geen vertrouwen bij franchisenemer heeft gewekt dat franchisenemer op meer “bescherming” mocht rekenen dan uit de contractuele rechtsverhouding voortvloeide, maakt dat Alog niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens franchisenemer. De vorderingen van franchisenemer worden afgewezen.

Conclusie:

Uit het voorgaande blijkt dat van groot belang is dat voorafgaand aan het sluiten van een franchiseovereenkomst de gehele rechtsverhouding goed moet worden beoordeeld en doorgrond. Indien franchisenemer in deze zaak tijdig om inlichtingen had gevraagd bij Alog en indien Alog vervolgens vertrouwen had gewekt dat de Aldi supermarkt nog lange tijd zou blijven, dan zou de schadeclaim van franchisenemer wellicht succes hebben gehad. Zou Alog onvoldoende zekerheid hebben geboden omtrent voortzetting van de supermarkt dan had franchisenemer af kunnen zien van de franchise danwel andere voorzieningen kunnen treffen.

Ook had franchisenemer voorafgaand bij het sluiten van de franchiseovereenkomst met Dumeco (franchisegever) afspraken kunnen maken voor het geval de supermarkt zou vertrekken.

Door dit alles na te laten zijn het vertrek van de supermarkt en de nadelige gevolgen daarvan voor rekening en risico van franchisenemer gebleven. Het is dus zeer belangrijk dat voorafgaand aan het sluiten van een franchiseovereenkomst franchisenemers zich goed en volledig moeten (laten) informeren en dat afspraken en verwachtingen zoveel mogelijk worden vastgelegd. Op deze wijze voorkomt franchisenemer zoveel mogelijk onaangename verrassingen. Eenzijdig vertrouwen of verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst!