Actueel

Rechtbank Den Bosch: afwijkende huurbepalingen niet toegestaan!

12 januari 2011

De rechtbank Den Bosch heeft enige tijd geleden de vraag beantwoord of het mogelijk is om de looptijd en einddatum van een onderhuurovereenkomst te ‘synchroniseren’ met de looptijd en einddatum van de hoofdhuurovereenkomst door middel van een verzoek aan de kantonrechter tot goedkeuring van onderhuurbepalingen die afwijken van dwingendrechtelijke huurbescherming. Goedkeuring kan verkregen worden ingeval met de beoogde afwijking van dwingend recht de rechten van huurder niet wezenlijk worden aangetast en/ of de maatschappelijke positie van de huurder dusdanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft.

Hoofdhuurder (onderverhuurder) Blokker BV wilde bewerkstelligen dat wanneer de hoofdhuurovereenkomst (met de hoofdverhuurder) en/ of de franchiseovereenkomst met franchisenemer zou eindigen, de onderhuurovereenkomst met franchisenemer (tevens onderhuurder) eveneens zou eindigen. Franchisenemer steunde het door Blokker BV bij de rechtbank ingediende verzoek tot goedkeuring van de volgende – van dwingend huurrecht afwijkende – bepalingen:

• de bepaling dat de initiële looptijd van de onderhuurovereenkomst zou worden verkort naar vier jaar en zes maanden (in plaats van de wettelijke vijf jaar), zodat de looptijd/ einddatum gelijk getrokken zou worden met de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst;
• de bepaling dat de onderhuurovereenkomst zou eindigen wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt;
• de bepaling dat de onderhuurovereenkomst zou eindigen wanneer de franchiseovereenkomst eindigt.

De kantonrechter wees het verzoek – hoewel hij het praktisch nut van ‘synchronisatie’ wel inzag – op alle onderdelen af.

Met betrekking tot de eerste bepaling oordeelde de kantonrechter dat de wet aan Blokker BV als hoofdhuurder reeds voldoende waarborgen gaf dat de onderhuurovereenkomst bij einde hoofdhuur tevens zou eindigen. De kantonrechter zag daarom geen reden om de bescherming van de onderhuurder met betrekking tot de (eerste) minimum huurtermijn van vijf jaar met een half jaar in te perken.

Voor wat betreft de tweede bepaling oordeelde de kantonrechter eveneens dat geen rechtvaardiging bestond voor inperking van de huurbescherming/ verhaalsmogelijkheden van de onderhuurder. De kantonrechter was van mening dat de wettelijke bescherming voor onderhuurder/ franchisenemer – onder meer inhoudende de mogelijkheid voor onderhuurders tot het vorderen van schadevergoeding wegens voortijdig einde van de onderhuurovereenkomst – van toepassing diende te blijven en niet ingeperkt diende te worden via een bepaling met de strekking dat de onderhuurovereenkomst gelijktijdig zou eindigen met de hoofdhuurovereenkomst zonder recht voor onderhuurder op schadevergoeding.

Ook de derde bepaling keurde de kantonrechter niet goed. Geoordeeld werd dat de beëindigingsmogelijkheden die de franchisegever had in de franchiseovereenkomst niet één op één mochten gelden voor de onderhuurovereenkomst want dan zou de huurbescherming voor onderhuurder teveel worden ingeperkt. Bij goedkeuring zou Blokker BV de onderhuurovereenkomst – op grond van de beëindigingsmogelijkheden in de franchiseovereenkomst – buiten de rechter om op kunnen zeggen en de kantonrechter vond dat (veel) te ver gaan.

Ten overvloede oordeelde de kantonrechter tot slot nog dat onderhuurder/ franchisenemer aanzienlijke investeringen (EUR 275.000,–) had gedaan en de verantwoordelijkheid had voor zeven werknemers, zodat onderhuurder/ franchisenemer ook daadwerkelijk behoefte had aan de volledige wettelijke bescherming (onder meer een eerste huurperiode van vijf jaar). Expliciet vermeldt de kantonrechter hierbij dat het feit dat franchisenemer / onderhuurder instemt met het verzoek van Blokker BV en zich dienaangaande zelfs juridisch heeft laten bijstaan – en dus zelf de aan hem toekomende wettelijke bescherming prijs wenst te geven – geen doorslaggevende betekenis kan hebben, omdat het de bedoeling is geweest van de wetgever om huurders ook tegen zichzelf in bescherming te nemen.

Conclusie

In sommige gevallen is het onder omstandigheden mogelijk om goedkeuring te verkrijgen voor huurbepalingen die afwijken van dwingend recht (zie onder meer rechtbank Rotterdam, 30 juni 2010). Dat is echter lang niet altijd het geval. Uitgangspunt blijft dat huurders dwingendrechtelijke wettelijke bescherming toekomt en daarvan zal niet licht worden afgeweken, zelfs niet wanneer de onderhuurder/ franchisenemer zelf de wettelijke huurbescherming wenst prijs te geven. De uitspraak van de rechtbank Den Bosch illustreert dat.