Actueel

Rechtbank Rotterdam: afzien huurbescherming niet toegestaan!

23 november 2010

De Kantonrechter te Rotterdam heeft op 22 oktober 2010 geweigerd bepalingen in de huurovereenkomst (bedrijfsruimte) goed te keuren die afwijken van de wet, de rechten van franchisenemer/huurder wezenlijk aantasten terwijl de maatschappelijke positie van franchisenemer /huurder tegenover die van franchisegever/verhuurder niet zodanig is dat franchisenemer geen behoefte heeft aan de wettelijke huurbescherming. Verzoek van franchisegever en franchisenemer om afwijkende bepalingen goed te keuren, afgewezen!

Verhage Franchise BV (‘franchisegever’) en franchisenemer X hebben een franchiseovereenkomst en een onderhuurovereenkomst gesloten. In de franchiseovereenkomst waren bepalingen opgenomen die niet alleen zagen op de franchiserelatie maar tevens op de huurovereenkomst tussen partijen. In de franchiseovereenkomst was onder meer bepaald dat:

• a) ingeval van einde franchiseovereenkomst de huurovereenkomst per gelijke datum zou eindigen zonder separate opzegging;
• b) een onderhuurovereenkomst zou worden aangegaan op dezelfde voorwaarden als waarop franchisegever de hoofdhuurovereenkomst met de hoofdverhuurder had gesloten.

Bepaling sub a week af van dwingendrechtelijke wetsbepalingen die huurbescherming geven aan huurders. Volgens de wet moet voor opzegging van de huur toestemming worden gevraagd aan de rechter; dat hoefde niet ingeval de bepaling sub a zou gelden.

Daarnaast werkte de inhoud van de hoofdhuurovereenkomst via bepaling sub b onverkort door in de onderhuurovereenkomst tussen partijen. In de hoofdhuurovereenkomst waren tevens diverse bedingen opgenomen die afweken van dwingendrechtelijke wetsbepalingen ter bescherming van huurders. Bovendien was de franchisenemer/onderhuurder dan ook volledig afhankelijk van hetgeen tussen franchisegever en eigenaar/hoofdverhuurder zou worden afgesproken in de hoofdhuurovereenkomst; ook dit acht de Kantonrechter een onaanvaardbare doorbreking van de huurbescherming.

Afwijkende bedingen dienen ter goedkeuring aan de rechter te worden voorgelegd om geldig te zijn. De kantonrechter kan alleen goedkeuring geven indien de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast of als de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft.

Partijen hebben de kantonrechter te Rotterdam gezamenlijk verzocht om goedkeuring te geven aan de van de wet afwijkende bedingen.

De kantonrechter heeft het verzoek van partijen vervolgens afgewezen, reeds omdat de afwijkende huurbepalingen waarvoor goedkeuring werd gevraagd niet in de onderhuurovereenkomst zelf stonden (maar in de franchiseovereenkomst) en in de onderhuurovereenkomst geen verwijzing naar de franchiseovereenkomst was opgenomen. Omdat de franchiseovereenkomst op zichzelf niet voldeed aan de eisen die de wet aan een huurovereenkomst stelt en een koppeling in de onderhuurovereenkomst met de franchiseovereenkomst ontbrak, kon de kantonrechter niet anders dan het verzoek afwijzen.

Ten overvloede heeft de kantonrechter overigens toch een inhoudelijk oordeel gegeven over de toelaatbaarheid van de afwijkende huurbedingen in de franchiseovereenkomst. Hij achtte onder meer ontoelaatbaar de voorgestelde afwijkende bepaling dat de huurovereenkomst bij tekortschieten van huurder/franchisenemer zonder rechterlijke tussenkomst zou kunnen eindigen. Opzegging ‘met onmiddellijke ingang’ en zonder rechterlijke tussenkomst gaat de Kantonrechter (veel) te  ver.

Ook het feit dat afspraken over huurprijsaanpassingen tussen de hoofdverhuurder en franchisegever zouden doorwerken in de onderhuurovereenkomst was ontoelaatbaar. Daarmee zou onderhuurder/ franchisenemer namelijk de mogelijkheid worden ontnomen om zelf huurprijsaanpassing te vragen of zich daartegen te verzetten; hetgeen voor de Kantonrechter eveneens een ontoelaatbare afwijking van dwingend recht zou zijn. Ook op inhoudelijke gronden werd het verzoek tot goedkeuring van afwijkende huurbepalingen kortom afgewezen.

N.B.:

Franchisenemer dient zich zeer goed af te vragen of hij/zij mee wil werken aan een (gezamenlijk) verzoek tot goedkeuring van bepalingen in de huurovereenkomst die afwijken van dwingendrechtelijke wetsbepalingen, die juist gericht zijn op bescherming van de huurder/franchisenemer. Bepalingen die bijvoorbeeld zien op beëindiging van de huurovereenkomst buiten de rechter om, kunnen zeer vergaande gevolgen hebben voor franchisenemer. Franchisenemer dient dan ook niet snel afstand te doen van de huurbescherming die de wet hem/haar biedt!