Actueel

Rechtbank Rotterdam: grote huurbescherming franchisenemers!

21 februari 2012

De rechtbank Rotterdam (Kantonrechter) heeft bij beschikking van 23 januari 2012 verzoeken van franchisegever (IMO wasstraten) tot het opnemen van – van de huurwetgeving – afwijkende bepalingen in de huurovereenkomst met franchisenemer afgewezen.

Krachtens de (huur)wetgeving genieten huurders van bedrijfsruimten grote huurbescherming. Onder meer is in de wet bepaald dat ontbinding van de huurovereenkomst (behoudens zeer extreme omstandigheden) slechts kan geschieden door de rechter en voorts zijn aan de opzegging van de huurovereenkomsten eisen gesteld die de mogelijkheden om lopende huurovereenkomsten op te zeggen, beperken.

In deze zaak ging het om franchisegever die een wasstraatformule exploiteert (de zogenaamde IMO Autowasstraten). Daartoe had franchisegever met een kandidaat franchisenemer een franchiseovereenkomst gesloten waarin tevens bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de huur van de wasstraat en het terrein waarop de wasstraat zich bevindt. Er was derhalve geen afzonderlijke huurovereenkomst gesloten.

Allereerst beoordeelt de kantonrechter dat de overeenkomst tussen partijen ter zake van de wasstraat (ook) is aan te merken als een huurovereenkomst bedrijfsruimte. De kenmerken van een huurovereenkomst bedrijfsruimte zijn:

a. het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder
b. het verrichten van een tegenprestatie door de huurder.

De naam die partijen aan een overeenkomst geven is niet doorslaggevend voor de kwalificatie “huurovereenkomst” doch de inhoud van die overeenkomst.
De kantonrechter oordeelt vervolgens dat sprake is van het ter beschikking stellen van een terrein met wasstraat en bedrijfsgebouw (voorwaarde a). De op de franchisenemer op grond van de franchiseovereenkomst rustende verplichtingen (waaronder het betalen van diverse franchisefees en kostenvergoedingen) moeten volgens de Kantonrechter ook geacht worden te strekken tot vergoeding van het gebruik van die bedrijfsruimte (voorwaarde b). Daarbij is ook rekening gehouden met de hoogte van de huur die franchisegever aan de eigenaar/hoofdverhuurder van de grond verschuldigd is. Gezien de hoogte van de diverse franchisefees van de franchisenemer moeten die volgens de Kantonrechter toereikend worden geacht ter voldoening van de hoofdhuurverplichtingen van franchisegever.

De Kantonrechter overweegt voorts dat de franchiseovereenkomst duidelijk overeenkomsten vertoont met exploitatieovereenkomsten van benzinestations en waarvan de Hoge Raad meermalen heeft uitgesproken dat het huurrecht voor bedrijfsruimten daarop van toepassing is. Daarbij dient het begrip “huurprijs” ruim uitgelegd te worden!

Aldus is volgens de Kantonrechter sprake van een huurovereenkomst bedrijfsruimte waarop de huurwetgeving (inclusief huurbescherming) van toepassing is.
Op grond van de wet kan goedkeuring worden verzocht van de Kantonrechter voor bedingen in een huurovereenkomst die ten nadele van de huurder afwijken van bepaalde artikelen uit de huurwetgeving.

Vervolgens komt de Kantonrechter dus toe aan de beoordeling van het verzoek om de afwijkende bepalingen goed te keuren.

Partijen verzoeken ten eerste om goedkeuring van de bepaling dat de huurovereenkomst automatisch eindigt wanneer de franchiseovereenkomst eindigt. De Kantonrechter wijst dat verzoek af nu de wet geen mogelijkheden aan de Kantonrechter biedt om goedkeuring voor een dergelijke bepaling te geven aangezien dwingend rechterlijk is bepaald dat ontbinding van de huurovereenkomst niet buiten de rechter om kan plaatsvinden.

Voorts vragen partijen om goedkeuring van bepalingen die afwijken van de in de wet gegeven opzeg- en beëindigingbescherming van de huurder. Volgens de wet kan de Kantonrechter goedkeuring alleen verlenen indien

1. de wettelijke rechten van de huurder van de bedrijfsruimte door de afwijkende bepalingen niet wezenlijk worden aangetast of
2. de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft.

De Kantonrechter stelt eerst vast dat door het opnemen van enkele huurbepalingen in de franchiseovereenkomst de wettelijk opzeg- en beëindigingsbescherming voor huurder opzij worden gezet doordat veel kortere termijnen gelden en veel ruimere opzegbevoegdheden zijn opgenomen. De Kantonrechter oordeelt dat daarmee de rechten die de franchisenemer als huurder kan ontlenen aan de huurwetgeving wezenlijk wordt aangetast. Daarmee zou franchisenemer afstand doen van zijn huurbescherming zonder dat daar enige compensatie tegenover staat terwijl evenmin een regeling is getroffen voor de door franchisenemer betaalde goodwill ad € 50.000,=. Bovendien oordeelt de Kantonrechter dat de gevolgen van goedkeuring van die afwijkende bedingen, mede gezien mogelijk doorlopende verplichtingen, niet goed zijn te voorzien. De Kantonrechter acht het daarom niet wenselijk dat de mogelijkheid van een rechterlijke toetsing bij voorbaar wordt uitgesloten.
Daarbij neemt de Kantonrechter in aanmerking dat franchisenemer een kleine zelfstandige is die alleen voor de betreffende franchisevestiging een overeenkomst is aangegaan en voor het voortzetten van zijn ondernemingsactiviteiten volledig afhankelijk is van het voortduren van die vestiging. Franchisegever daarentegen is onderdeel van een internationaal opererende (franchise)onderneming in twaalf verschillende landen met 37 IMO wasstraten in Nederland. Deze omstandigheden overziend kan volgens de Kantonrechter niet geoordeeld worden dat de maatschappelijke positie van franchisenemer in relatie tot die van franchisegever zodanig is dat kan worden geoordeeld dat franchisenemer de bescherming van de (huur)wetgeving niet behoeft. De Kantonrechter wijst de verzoeken af.

Uit het voorgaande blijkt dat er in Nederland een grote huurbescherming is en dat daarvan niet makkelijk kan worden afgeweken. Zelfs indien beide partijen zoals in dit geval verzoeken om goedkeuring van afwijkende bedingen, toetst de Kantonrechter geheel onafhankelijk van die wens van partijen al naar gelang de vraag of de wettelijke rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast dan wel of de huurder door zijn positie die wettelijke bescherming niet nodig heeft. Gezien het belang van de huurpositie van een franchisenemer is het terecht dat Kantonrechters bijzonder kritisch zijn ten aanzien van het wel of niet verlenen van goedkeuring aan contractuele huurbepalingen waarmee de rechten van franchisenemers (huurders) aanzienlijk worden aangetast. Een slechte huurpositie tast de positie van een franchisenemer wezenlijk aan leidt al snel tot onevenwichtige verhoudingen tussen franchisegever en franchisenemer. De kritische beoordeling door Kantonrechters van verzoeken om van de huurwetgeving afwijkende bepalingen goed te keuren is dan ook toe te juichen!