Actueel

Toekomstige veronderstelling komt niet uit: dwaling?

12 november 2010

Overeenkomsten – en dus ook franchiseovereenkomsten – worden regelmatig gesloten met de veronderstelling dat een toekomstige omstandigheid zal plaatsvinden. Bij het starten van een winkel verwacht men bijvoorbeeld dat een bepaald winkelcentrum in de buurt zal komen hetgeen van belang is voor het verkrijgen van voldoende klandizie.

Wat nu indien die toekomstige omstandigheid niet plaatsvindt? En die toekomstige omstandigheid bij de aankoop van de winkel door de verkoper is aangegeven? Kun je dan nog van die overeenkomst af?

De rechtbank te Arnhem oordeelde recent over de navolgende casus.

Met betrekking tot de ontwikkeling van een buurtsupermarkt had het college van B&W tot een openbare inschrijving besloten.

Diverse personen werden gevraagd een bod uit te brengen nadat kenbaar was gemaakt hoe de kavels zouden worden onderverdeeld en welke voorzieningen er zouden worden gebouwd, waaronder de realisatie van een multifunctioneel medisch centrum.

In de veronderstelling dat het centrum er zou komen, doet een exploitant van een supermarkt een aanzienlijk bod welk bod door de gemeente wordt geaccepteerd. Enige tijd later wordt de supermarkt geopend, echter de realisatie van het multifunctioneel centrum vindt niet plaats.

Koper weigert vervolgens een deel van het overeengekomen tenderbedrag te betalen waarna de gemeente de koper in rechte betrekt.

In die procedure doet koper primair een beroep op dwaling daartoe stellende dat de gemeente in de documentatie een onjuiste voorstelling van zaken zou hebben gegeven door daarin zonder enig voorbehoud op te nemen dat een multifunctioneel medisch centrum op de aangewezen locatie zou worden gerealiseerd. Volgens koper zou hij bij een juiste voorstelling van zaken – te weten dat de komst van voormeld centrum verre van zeker was – de koopovereenkomst niet hebben gesloten, althans niet onder die dezelfde voorwaarden omdat situering van een supermarkt binnen een bepaald gebied bepalend is voor de daarvoor te betalen prijs.

De rechtbank is evenwel van mening dat die redenering niet kan worden gevolgd nu het hier slechts gaat om een toekomstige omstandigheid. Het ging immers om het vermoedelijk verloop van een toekomstige uitwerking als onderdeel van een stedenbouwkundige plan. In de loop van tijd bleek het niet mogelijk om het centrum te realiseren zodat daarvan is afgezien, aldus de gemeente. Dat er sprake was van dwaling wordt niet betwist, maar nu er wordt gedwaald over een toekomstige omstandigheid, bestaat er geen grond om over te gaan tot gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst en op basis daarvan de overeengekomen bedragen niet te betalen.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat er omstandigheden kunnen zijn die nopen tot afwijking van het vorenstaande bijvoorbeeld indien aan de zijde van de gemeente specifiek uitlatingen zouden zijn gedaan omtrent de komst van het centrum, maar van dergelijke omstandigheden is niet gebleken, sterker nog koper heeft nimmer informatie ingewonnen hoe het zat met de komst van het centrum, noch heeft zij bij het tekenen van de koopovereenkomst kenbaar gemaakt dat de aanwezigheid van het centrum voor haar essentieel was.

Het beroep op dwaling wordt derhalve afgewezen zo ook het beroep op onvoorziene omstandigheden en schending van het vertrouwensbeginsel.

De rechtbank overweegt dat, indien koper van mening was dat de komst van het centrum essentieel was, het op haar weg had gelegen zich ter zake afdoende te laten informeren en – zo nodig – te bedingen dat het centrum ook daadwerkelijk zou worden gerealiseerd. Door dat na te laten, ligt het intreden van de omstandigheid dat het centrum uiteindelijk niet komt en het nadeel dat koper als gevolg daarvan lijdt, geheel in de risicosfeer van koper zodat er geen sprake kan zijn van wijziging van de overeenkomst op basis van voormelde gronden.